Антон Шадура - Безопасность актуальных сделок с недвижимостью

Безопасность актуальных сделок с недвижимостью
Название: Безопасность актуальных сделок с недвижимостью
Автор:
Жанры: Руководства | Юриспруденция
Серии: Нет данных
ISBN: Нет данных
Год: Не установлен
О чем книга "Безопасность актуальных сделок с недвижимостью"

В издании подробно описаны риски актуальных на сегодня сделок с недвижимостью и способы их решения. Представлены такие риски по сделкам как банкротство, приватизация, переуступка по ДДУ, с застройщиком, с материнским капиталом. Также подробно представлена процедура анализа юридических рисков по недвижимости. Издание будет полезно как для специалистов, так и покупателям и продавцам недвижимости.

Бесплатно читать онлайн Безопасность актуальных сделок с недвижимостью


Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура


ISBN 978-5-0059-2451-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Юридические риски сделок с застройщиком

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика.

Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.


Риски


– «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.


– Банкротство Девелопера/Застройщика. Это когда строительная компания официально признает невозможность выполнения своих обязательств перед дольщиками/соинвесторами, часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай, а с 2019 года для защиты дольщиков от банкротства Застройщиков введены обязательные расчеты через эскроу-счета.


– «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).


– Покупка новостройки у дольщика по переуступке прав требования. Здесь включаются риски, связанные с личностью самого Продавца (как на вторичке). Например, риски, связанные с недееспособностью владельца, с нарушением прав супругов, с наследственными спорами, долговыми обязательствами Продавца.


– «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).


– Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).


– Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке.


А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.


Мерами, позволяющими оценить надежность и добросовестность застройщика, являются:


– Анализ строительной компании на предмет банкротства и финансовых задолженностей (оценка через арбитражные суды);

2. Оценка рейтинга строительной компании на сайте «Единый ресурс застройщиков»

Сайт «Единый ресурс застройщиков»

https://erzrf.ru/


Юридические риски сделок с переуступкой прав по ДДУ

Уступка прав: как это делается


Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального дольщика им становится новое лицо).


Права и обязанности первоначального дольщика переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.


К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства.


Риск первый: цена


Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре. И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ.

В случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет.


Риск второй: банкротство застройщика


В случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ. Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика.


С этой книгой читают
В книге подробно представлено доверительное управление недвижимостью. Описана процедура, понятие, виды, правовые основы, договор доверительного управления. Особое внимание уделено доверительному управлению недвижимостью в агентстве недвижимости. В книге описаны перспективы применения аренды при доверительном управлении как услуги в агентстве недвижимости. Практическая часть книги – предлагаемые шаблоны договоров доверительного управления.
В книге подробно описан событийный маркетинг для агентств недвижимости. Представлены формы событийного маркетинга: конференция, конгресс, выставка. В первой части книги – общие основы событийного маркетинга, во второй – роль и значение мероприятий: конференции, конгресса, выставки – в развитии агентств недвижимости.
В книге описана адаптация персонала агентства недвижимости. Представлены как общие основы адаптации персонала в организациях, так и особенности адаптации персонала в агентстве недвижимости. Показаны: содержание, принципы, цели и задачи, структура, процедура и этапы, программа адаптации, проблемы и преимущества адаптации. Практическая часть – чек-листы оценки адаптации персонала в агентстве недвижимости.
В книге подробно описана организационная технология – корпоративный учебный центр. В первой части приведены общие основы корпоративного учебного центра: содержание, цели и задачи, виды, персонал, система обучения, документационной обеспечение, эффективность, как создать корпоративный учебный центр. Во второй части рассматривается применение центра в агентстве недвижимости, в целях улучшения качества работы и услуг. Практическая часть – чек-листы
Открытие фабрики – это амбициозный проект, требующий тщательной подготовки и стратегического мышления. Однако существуют способы минимизировать начальные вложения и начать свой бизнес с нуля. В этой книге мы подробно рассмотрим все этапы создания фабрики в России без значительных финансовых затрат.
Ищете способы обрести душевное равновесие и внутренний покой? В книге «123 идеи терапии для души» вы найдете простые и эффективные практики, которые помогут вам лучше понять себя и окружающий мир. Особое внимание уделите 9-й главе – она посвящена эмоциональному исцелению.
Считается, что гуашь давно утратила свой авторитет как художественное явление.В настоящем каталоге представлены работы художника, опровергающего это расхожее мнение.
Задумались о том, чтобы сдать TOEFL, но пока у вас больше вопросов, чем ответов? Тогда эта маленькая книжка для вас. Она, боже упаси, не учит английскому «за 1 минуту», но зато доходчиво и без «воды» не только рассказывает, но и показывает, как нужно правильно готовиться, настраиваться и проходить этот не самый простой экзамен. Книга рассчитана на знатоков английского языка любого уровня.
Это невыдуманные истории о станичниках. Истории, в которых много юмора и позитива. Некоторые имена изменены по просьбе рассказчиков.
Волшебница-зима, её величество Любовь и, конечно же, мужчины, наши защитники – основные темы ежемесячного альманаха группы в ВК «Наше оружие – слово» в многоликом месяце феврале. Уже хорошо знакомые читателю и новые авторы этой универсальной группы повествуют вам об этом и высказывают свои мысли о наболевшем.
Он - демон Безграничья, ректор Академии Боевой Стихийной Магии, потерявший родного брата при странных обстоятельствах. После появления таинственного существа, облаченного в капюшон, надежда на возвращение брата вновь вернула его к жизни. Она - адептка академии, которой грозит отчисление и которую насильно выдают замуж. После возвращения из мира мертвых, она нарушила магический баланс и это круто перевернуло ее жизнь. Готов ли демон убить того, кт
Что делать, если несколько дней снится один и тот же страшный сон? Конечно, идти к гадалке...