Как купить свои первые десять домов в США?
И продолжить их покупать один за другим
Альберт Азимов
© Copyright by flipdone.com
Непонятные слова и термины недвижимости ……………………………3
Вступление. Финансовая игра………………………………………………………4
Шесть групп финансовых игроков в недвижимости США. ………… 6
Три необходимых условия для получения максимум результата от данной книги……12
Почему эта книга особенная? ……………………………………………………13
Какой способ самый лёгкий, чтобы сделать первый cash? …………15
Покупка с 80% LTV. Классика. ……………………………………………………… 21
Покупка домов с 90% LTV и получение чека от продавца. …………28
Покупка домов с LTV более 100%.…………………………………………………32
Покупка домов с высокой Equity. …………………………………………………35
Покупка и перепродажа с Wrap around mortgage. …………………………39
Покупка Free and Clear home. ……………………………………………………… 46
Покупка дом с balloon loan, рефинансирование и продажа с опционом …48
Что мы не берём: big rehabs, personal loans, all cash deals…………… 53
Три сферы для последовательного развития своего бизнеса. ………55
Дети СССР и книг Кийосаки. ………………………………………………………… 61
Как я сам включился в Real Estate biz и сразу получил по носу……… 65
Как выбирать себе партнёров для бизнеса? ……………………………… 68
Несколько аксиом, чтобы повесить на стенку. ………………………… 70
Заключение. ……………………………………………………………………………… 79
Кто мы? …………………………………………………………………………………… 80
Несколько отзывов студентов ………………………………………………… 81
Авторские права.
Данная книга защищена © Copyright. Ни один фрагмент данной книги не может быть использован (цитирован, фотокопирован, перепечатан) без согласия автора в интернет или в печатной форме.
Оговорка насчёт непонятных слов и терминов.
В тексте книги есть ряд Real Estate терминов, которые для кого-то окажутся новыми и непонятными. Я хочу сразу объяснить, почему я не пишу (и не перевожу) их по-русски.
– Для многих терминов просто нет русскоязычного аналога (такие, как deed, lien, equity etc). Просто нет смысла их переводить. Используйте, пожалуйста, как есть.
– Эта книга о том, как делать покупки домов в США. Не в Восточной Европе или в РФ. Поэтому вы так или иначе увидите эти термины в своей первой же сделке. Вам абсолютно точно надо их знать.
– Я хочу вас подтолкнуть к тому, чтобы вы зашли в google и нашли объяснение каждого термина. Хотя этим я рискую, что вы не дочитаете книгу до конца никогда.
Вступление:
Едва ступив на территорию США в аэропорту Джона Кеннеди, в Чикаго или в Майами, новый иммигрант ещё не понимает, что только что включился в финансовую игру. Эта игра не на своём поле. Новый иммигрант почти ничего не знает о правилах этой игры. А команда «хозяев» играет в эту игру профессионально и очень давно.
Итак, позвольте вам представить игроков, которые у вас будут выигрывать в этой игре на деньги до тех пор, пока вы не научитесь их переигрывать. Это банки (новый иммигрант ведь пойдёт прямо сейчас оформлять свою первую карточку). Это IRS (он ведь будет платить налоги, не так ли?). Затем правительство федеральное и правительство штата (sales taxes, property taxes, other payments). Кредитные бюро (целых три). Страховые компании (куда вы денетесь в Америке без страховки?). Коммунальные компании. Это суды. Это прекрасные дорогие университеты и колледжи. Это те, кто вам выпишет штраф за парковку. И так далее и так далее.
Всем этим прекрасным организациям вы должны будете регулярно платить. Они рассчитывают на вас. Они знают всё о вас.
Любой новоприбывший мечтатель очень быстро обнаруживает, что его тяжело заработанный чек быстро испаряется и отправляется к тем компаниям, которые:
– имеют недвижимость и дают вам крышу над головой,
– имеют лицензию и продают вам страховку,
– имеют капитал и предоставляют вам кредит,
– предлагают некий абсолютно нужный вам сервис и снимают за это с вас $9.99. Автоматически и ежемесячно.
– получают от вас деньги по лизингу за автомобиль,
– получают налоги с каждого вашего потраченного доллара и с каждого вашего заработанного доллара.
Естественно, новый житель США находит любую работу (клининг/стройка/трак/uber) и начинает упорно трудиться, считая, что его стиль жизни резко пойдет вверх с ростом его почасового дохода. Он начинает с 10 с чем-то долларов в час. Затем его доход повышается до 13 долларов в час, затем до $18ти, до $23х. И ещё и ещё.
А что дальше?
Вы ведь знаете людей, которые получают $150 – $200 тысяч в год и продают свои очень умные головы очень успешным компаниям, верно?
У таких наёмных работников есть обычно общий знаменатель: они также имеют большой долг и платят большие таксы. И несправедливость жизни состоит в том, что они внезапно теряют источник большого дохода. До того, как успевают рассчитаться с огромной ипотекой за большой дом, и с кредитами за новые машины и прочие игрушки.
Самое время спросить: автор, ты зачем так пессимистично всё изображаешь? Америка – это ведь страна больших возможностей и исполнения мечты!
Ответ: да, я абсолютно согласен с тем, что Америка – даёт возможность исполнить мечты. Но не для всех. А только лишь для тех, кто готов быстро научиться играть в американскую финансовую игру.
Тут есть много полей для этой игры. Эта конкретная книга о том, как делать бизнес с нуля на самом «денежном поле», а именно: на недвижимости.
Чтобы разобраться, как тут все устроено, вам надо понять только одну концепцию: есть большинство, которое своими чеками оплачивает недвижимость (свою или чужую). Они получают счета за «крышу надо головой» и существенную долю своего ежемесячного дохода отправляют на оплату этих счетов. Десятилетиями. Это мощный поток финансов. Это миллиарды долларов. И это – один и столпов американской экономики.
Есть также меньшинство, которое сидит на этом потоке. Оно получает замечательные доходы от тех клиентов, которые проживают в их недвижимости. Рассылает счета. Снимает late fee иногда. Иногда выселяет. Время от времени рефинансирует. Покупает новые объекты. Растёт в equity. Создаёт компании и выводит их на биржу. Получает займы от банков.
Если вы, читатель, хоть раз в жизни арендовали квартиру или дом, то вы все знаете о том, как это неприятно – быть рядовым арендатором. Каждый раз, оплачивая рент, вы чувствуете, что деньги ушли от вас и больше никогда не вернутся. Это – чистый убыток. Отвратительное чувство.
Я же хочу с вами поделиться тем, какое это отличное чувство: открыть первого числа календарного месяца приложение на смартфоне и увидеть, что все ваши дома вовремя внесли свои платежи и вам пришла крупная сумма. И тут же я хочу вам показать, как перейти в эту другую команду и начать играть и получать положительный cashflow там, где ранее были одни потери.
