Антон Анатольевич Шадура, Ольга Качанова - Перепланировка квартиры

Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура

Автор-составитель/иллюстратор Ольга Сергеевна Качанова

ISBN 978-5-0056-4690-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Собственники жилых помещений довольно часто производят ремонт своих объектов недвижимости в результате которого меняется площадь жилого дома или планировка квартиры.

Для оформления документов, подтверждающих законность данных действий, необходимо соблюдать определенные требования, установленные в действующем законодательстве Российской Федерации.

Что же в законодательстве понимается под жилым помещением?

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) установлены виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

При ремонте, собственники жилых помещений могут произвести как переустройство, так и перепланировку жилых помещений или и то, и другое вместе. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.

Как правило, перепланировка квартиры связана с изменением полезной площади жилого помещения. В зависимости от желания собственника жилая площадь может быть увеличена (например, когда объединяют кухню с гостиной) или уменьшена (например, при установке дополнительного санузла, что возможно, если квартира расположена на первом этаже или над нежилыми помещениями). Любая перепланировка должна проводиться по согласованию с органами местного самоуправления (Администрацией).

Случаи, когда возводится или пристраивается балкон, подпадают под понятие реконструкции всего многоквартирного дома, поскольку, в соответствии с п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей. Разрешение на реконструкцию, согласно п.5 ст.8 ГрК РФ выдает орган местного самоуправления (Администрация).

Балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Что не является перепланировкой и не требует согласования

Не нужно получать разрешение на действия, которые именуются косметическим ремонтом. Это и поклейка обоев, и ремонт чистовой части пола, не затрагивающий саму конструкцию пола, работа по замене стен, окон, дверей. С недавнего времени согласования не требует остекление и отделка балконов и установка кондиционеров (кроме фасадов домов на магистральных улицах). Любые работы по замене сантехнического оборудования или кухонной плиты, если при этом не изменено их местоположение так же не относятся к перепланировке.

Таким образом, согласования или разрешения на перепланировку (переустройство) или реконструкцию требуют следующие изменения (основания) в жилом помещении:

– Произведены демонтаж или возведение межкомнатных перегородок;

– Осуществлена пробивка проемов и арок в стенах или изменение их расположения;

– Сделана пристройка дополнительных помещений, создание балкона или лоджии, либо их трансформация в жилую площадь квартиры;

– Возведены антресольные этажи внутри помещения;

– Затронуты несущие конструкции (за исключением подоконного блока), перекрытия, вентиляционные короба или трубы стояков инженерных коммуникаций;

– Изменен фасад здания, за исключением остекленения летних помещений или монтажа климатического оборудования;

– Выполнен перенос подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения радиаторов отопления на площади летних помещений;

– организованы теплые полы от общедомовых систем водоснабжения/отопления;

– Квартира оборудована нагревательными элементами с открытым горением;

– Расширение санузла осуществлено за счет кухни, жилых или летних помещений квартиры;

– Сантехническое и газовое оборудование вынесено за границы кухни/санузла, которые соответствуют техническим документам или газифицированная кухня объединена с жилыми помещениями.

Орган местного самоуправления (Администрация), осуществляющий согласование перепланировки (переустройства) и реконструкции, выдает заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается Актом приемочной комиссии.

В случае выдачи отказа в согласовании перепланировки Администрацией, перепланировка (переустройство) осуществляется в судебном порядке.

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения помещения

В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т. д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать. Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический паспорт помещения, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ). Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре). Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Шаг 3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ

Понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на помещение – подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);