В России оценка земли и недвижимости начинает проводиться с конца XV в., а к середине XVII в. приобретает системный характер. 19 сентября 1765 г. императрицей Екатериной II был принят Манифест в целях генерального межевания земель, положивший начало учету и оценке дворянских поместий.
В период Петровских реформ (середина XVIII в.) была поставлена цель оценить недвижимое имущество для его налогообложения.
8 июня 1883 г. были приняты «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами».
8 июня 1893 г. был издан Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества в России» и утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ».
4 июня 1894 г. Министр финансов Витте утвердил Инструкцию в целях разъяснения положений вышеуказанного закона.
18 января 1899 г. был принят Закон «Об оценке недвижимого имущества». Государство увеличило финансирование для целей проведения работ по оценке и поручило их проведение не только уездным оценочным комиссиям, а и земским управам.
Общественно-политические события начала ХХ в. (крестьянские волнения в 1901–1902 гг., Русско-японская война (1904–1905 гг.), революционные события 1905–1906 гг. и т. д.) не позволили создать единую методологию и закончить работы по оценке недвижимости в России.
Вместе с тем, до революции 1917 г. была сформирована необходимая нормативная правовая база для регулирования оценочной деятельности в России и проводилась оценка с целью определения качества земли, исчисления чистого дохода при операциях купли-продажи земель, установлении поземельной подати.
Начиная с 1917 г. земельные отношения в России претерпевают глубокие изменения. Земля становится объектом исключительной собственности государства, ликвидирован институт частной собственности на землю.
Начиная с 20-х годов ХХ в. получила распространение точка зрения о том, что, поскольку в социалистическом обществе земля не может быть предметом экономических отношений, оценочные работы не нужны. Однако практические потребности плановой экономики страны требовали учета и оценки земельных ресурсов СССР. В 30-х – 40-х годах в этом направлении работала большая группа ученых под руководством академика С. Г. Струмилина, в 50-е – 60-е годы – коллектив Совета по изучению производительных сил при Госплане СССР.
В 1968 г. Верховным Советом СССР были приняты «Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», устанавливающие введение в стране государственного земельного кадастра, а в 1971 г. были утверждены Методические указания по бонитировке почв.
Однако запрет на экономические отношения по поводу земель сохранялся, поэтому вплоть до реформ 90-х годов в России оценка сельскохозяйственных угодий продолжала выполнять только функции экономического обоснования размещения и специализации сельхозпроизводства, дифференциации закупочных цен на сельхозпродукцию. Оценка земель других (несельскохозяйственных) видов использования не производилась. Кадастровая, рыночная или какая-либо иная стоимость земель не определялась.
В 90-е годы в России была осуществлена земельная реформа. Использование земли стало платным. Во-первых, была введена разовая плата за приобретение земель в собственность, во-вторых, ежегодная плата в виде земельного налога или арендных платежей. Цены на сельхозпродукцию стали свободными, рыночными, а оценка земель перестала быть основой государственной дифференциации закупочных цен.
В процессе приватизации потребовалась оценка стоимости выкупаемого недвижимого имущества, что дало толчок к созданию нормативно-правовой базы для регулирования оборота недвижимости.
21 октября 2001 г. был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, и принципиально изменилась сущность государственной оценки земель. Ее целью стало – определение кадастровой стоимости земельных участков для налогообложения.
Часть 1
Федеральное законодательство как основа правового регулирования оценки недвижимости
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Субъекты оценочной деятельности – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями вышеуказанного Федерального закона (далее – оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом предусмотрена независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
