Инвестиции в недвижимость Англии – это тысячи и тысячи фунтов, которые могут принести миллионы, а могут ввергнуть неопытного инвестора в пучину банкротства. Естественно, я не могу рассказать о конкретных случаях о том, как инвесторы потеряли миллионы на неудачных вложениях в недвижимость в этой прекрасной стране, но если вы прочитаете мои детективы (например, «Три правила войны»), то вы сможете понять, чем рискуют неопытные инвесторы с подходом «все, что в Англии – прекрасно и безопасно». В своих фикшн книгах я рассказываю фиктивные истории, которые основаны на реальных событиях. Таким образом вы сможете лучше понять, чем вам грозит покорное восхищение предложениями ушлых продавцов, которыми кишит Туманный Альбион.
В прошлом году мне «повезло» поучаствовать в качестве эксперта в международной выставке недвижимости в Москве – я там представляла свою книгу «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании», где я подробно рассказала о всех аспектах покупки недвижимости в Великобритании. Моя презентация была громадным успехом, но как только я сошла со сцены, на моих слушателей снова набросились агрессивные продавцы и некоторые из посетителей выставки, как оказалось в последствии, заключили очень невыгодные сделки. Поэтому, вернувшись в Лондон, я решила начать серию «Англия для чайников», чтобы у вас всегда под рукой был маленький учебничек на нужную вам тему.
В этой брошюре я не буду повторять всей механики процесса, приглашаю купить и прочитать упомянутую книгу. Здесь мы поговорим о логике и мотивации покупателя, который, если говорить серьезно, покупателем per se не является, так как является инвестором, а это немного другой зверь.
Итак, в данной публикации мы рассмотрим инвестиции в английскую недвижимость с мотивационной точки зрения, то есть попытаемся понять, насколько вам это надо и, если надо, что и когда покупать, а самое главное, какие вопросы задавать продавцу. Недвижимость – дорогое удовольствие, поэтому принцип «семь раз проверь, один отрежь» здесь применим в полной мере.
Как я уже говорила неоднократно, покупка недвижимости – это самый быстрый способ потерять большую сумму денег. Успешные инвестиции в real estate зиждутся на семи основных принципах:
1. ДОХОД
2. УПРАВЛЕНИЕ
3. ПОДГОТОВКА
4. ОСВЕДОМЛЕННОСТЬ
5. ОЦЕНКА
6. РИСК
7. ВЫХОД
Рассмотрим эти принципы повнимательней.
Доход, он же «доходность» – любимый жаргонизм так называемых профессионалов на рынке недвижимости. Это означает просто-напросто «сколько денег генерируют ваши замороженные деньги» или, другими словами, сколько тугриков вы получаете в результате вложения ваших кровных. И на этом этапе надо четко понимать, с какой целью вы инвестируете и, если ваша основная мотивация это доход, то вы должны четко представлять, сколько вы должны получить дохода, чтобы это стало достаточным основанием для долгосрочной заморозки вашего капитала. Существуют определенные формулы, по которым это можно рассчитать, хотя принцип «от балды» до сих пор является наиболее популярным среди русско-язычных «инвесторов», многие из которых это детки богатых папенек, которые просто дают мешок денег (иногда полиэтиленовый), чтобы дитятко вложило капиталец «куда надо». Это «куда надо» зачастую оказывается «куда попало», но на эту тему я распространяться (пока) не буду. Я в свое время очень развлеклась на одной московской выставке где, с одной стороны, продажники щеголяли с неба взятыми фактами и статистикой, а русскоязычные «жертвы» с упоением спрашивали про «доходность» и свято верили взятыми с потолка цифрам. Именно для того, чтобы не стать вислоухим легковером, вам следует знать основные формулы, по которым вы сами сможете сравнить предложения и выбрать оптимальную инвестицию.
Начнем по порядку. Доход, доходность или, по-английски yield, рассчитывается по следующей формуле:
Деньги, которые генерирует ваша инвестиция / деньги замороженные вами * 100
То есть, например, если вы купили за наличку студенческий апартамент за £50,000, который вам приносит «чистыми» £5000 в год, то формула выглядит таким образом:
5000 / 50000 * 100 = 10% годовых
Другими словами, ваша инвестиция вам возвратится за 10 лет.
Если вы тоже самое покупаете за двадцати-процентный взнос (£10,000) и берете ипотеку на остальные 40 тысяч, которая вам стоит £2000 в год (обычно это только проценты, которые в Великобритании можно отсчитать от дохода с аренды), то ваша формула будет такая:
3000 (5000—2000) / 10000* 100 = 30%
На этом этапе уже видно, что покупать в привлечением финансирования намного выгоднее и безопаснее, так как возврат инвестиции происходит намного быстрее, в данном случае, за 3 года. Сразу оговорюсь, я лично, и большинство моих клиентов, даже не рассматриваем инвестиций с «доходностью» рассчитанной по этой формуле, которая меньше чем 25%.
Чем меня насмешили «инвесторы» с выставки это тем, что они все-таки требовали назвать доходность определенных проектов, которые я предлагала. Настоящие инвесторы задают совершенно другие вопросы, чтобы сделать правильный выбор. Позвольте мне немного «порисоваться» и блеснуть развернутыми формулами, по которым рассчитываются инвестиции в недвижимость (в Англии, но подобные формулы применимы практические везде), на их основании я потом вычленю список вопросов, которые вы обязаны задать продавцу, а вот «доходность» можете рассчитать и сами – это задание для первоклашки.
Итак, начнем. Ну, во-первых, улучшим предложенную формулу, так как добавим еще такое понятие так «стоимость сделки». Прочитайте другую мою брошюру «Покупка недвижимости. Затраты на сделку» и вы поймете, что затраты могут быть и 10—20% от суммы вкладываемого капитала, то есть ваш бюджет значительно увеличивается.
Теперь данная формула выглядит следующим образом:
доход / (капитал + затраты на сделку) * 100
Предположим, чтобы купить студенческий апартамент ранее приведенный в примере, вам придется потратить 2500 фунтов (юридические расходы и т.д.), то есть 5% от стоимости апартамента. Считаем доходность:
5000 / (50,000+2500) *100 = 9,52%
то есть на пол процента уже меньше.
Сразу на будущее скажу, что затраты на сделку не отсчитываются от дохода, но их можно оформить как льготу, чтобы уменьшить налог на прирост капитала, если таковой произойдет, естественно. И сразу говорюсь, законы в Англии постоянно меняются, при чем не в пользу инвестора, поэтому, чтобы рассчитать и оформить льготы максимально, вам придется нанять грамотного бухгалтера или консультанта.
Таким образом, вы логически приблизились к следующему усложнению формулы – к отсчету издержек на получение дохода, в нашем случае, это все расходы, связанные с управлением недвижимостью, то есть все телодвижения или материалы, без издержек на которые вы бы не могли получать доход. Примеры таких издержек – управление недвижимостью (management), поиск квартиросъемщика (агент, реклама), в некоторых случаях уборка (только, если это прописано в контракте и уборка соответственно увеличивает размер вашей квартплаты), плюс пока что существующая льгота «tear and wear» и т. д. и т.п., чтобы ознакомиться со всем списком, приглашаю на консультацию.
