Как мы уже знаем из брошюры «Принципы инвестирования в доходную недвижимость», затраты на покупку и управления недвижимости являются существенным элементом в расчетах «доходности». В своей предыдущей книге «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» я уже затронула эту тему и подробно рассказала о затратах на покупку недвижимости в Великобритании, но с упором на точку зрения частного покупателя – first time buyer. Сейчас пришло время поговорить о том же, но с фокусом на интересы инвесторов.
Так как цены на недвижимость в Англии кусаются, то обычно инвесторы покупают квартиры, так как цены на дома намного выше. И только немногие из заграничных инвесторов понимают за что платят деньги – большинство квартир в Англии продаются по договору долгосрочной аренды земли, на которой стоит блок с квартирами (лизголд) и только незначительная часть квартир может продаваться с долевым участием во владении землей (процент от фриголда). Эта брошюра, единственный источник информации о концепции лизголда, как знания об этой форме владения можно применить в переговорах и как эта информация может повлияет на цену и самое главное – вы поймете сколько стоит продлить договор лизголда и как этой сделать. Так как все эти вопросы напрямую связаны с издержками на покупку недвижимости, с тем, что вы их платите не перед или в момент покупки, а несколько позже, эту информацию следует знать любому инвестору, который решил заниматься недвижимостью.
Прежде, чем вы приступите к процессу покупки недвижимости, вам надо составить бюджет расходов на сам процесс оформления сделки, об этом многие продавцы умалчивают, а такой бюджет может быть очень основательными.
Позиции этого бюджета будут следующие:
– Консультанты
– Stamp Duty или гербовый сбор
– Другие расходы
– Основные затраты на содержание
– Оценка или survey
– Продление срока leasehold
Данная глава – опус на тему «вред и польза консультантов». Только изредка (хотя я лично считаю, что услуги консультанта по приобретению недвижимости обязательны, особенно если вы находитесь за границей или проживаете в стране недолгий срок) люди привлекают консультантов, что не есть хорошо, поэтому я поставлю этот потенциальный расход в графу «затраты на покупку недвижимости».
Я предлагаю довольно-таки распространенную услугу – консультация по всем этапам приобретения недвижимости, единственное мое отличие от других «консультантов», это то, что я за это беру деньги. А когда я беру деньги, я становлюсь сторожевым псом клиента, а не продавца или агентства. Недавно одна потенциальная клиентка «порадовала» меня вопросом – а в чем разница между бесплатными услугами (например, советника по ипотеке)? Восхищают вопросы типа – а почему ваши услуги стоят денег? До оргазма доводят комментарии, типа – вы меня огорчили, я не понимал, что изменение статуса земли и получение разрешения на постройку стоят таких денег! Вишенкой на торте нареканий является постоянный комментарий – ваши книги и брошюры очень дорогие!
Уважаемы господа, если у вас нет нескольких фунтов на приобретение знаний, значит у вас потенциально не тот масштаб, чтобы заниматься недвижимостью в одной из самых дорогих стран мира.
Прощайте, вы – слабое звено.
Для тех, кто решил остаться и у кого есть несколько фунтов, чтобы получить знания, которые вам сэкономят миллионы, продолжаем.
Рассмотрим ситуацию с точки зрения логики и реалий. Но давайте дадим правильный заголовок для моих измышлений, этакую мантру бизнеса – БЕСПЛАТНО В АНГЛИИ (ДА И В ЛЮБОЙ СТРАНЕ) ВАС МОГУТ ТОЛЬКО ПОИМЕТЬ. ПРИ ЧЕМ В АБСОЛЮТНО СЕКСУАЛЬНОМ СМЫСЛЕ.
А ТЕПЕРЬ ПРИСТУПИМ К ДОКАЗАТЕЛЬСТВУ ЭТОЙ ТЕОРЕМЫ.
Если вы думаете, что я пишу и публикую эти тексты, потому что смысл моей жизни – очаровать вас, любимых, и доставить вам 3,5 минуты удовольствия, вы ошибаетесь. Я трачу свое время только с одной целью – чтобы практически доказать вам, что в данной области у меня есть опыт и чтобы, в условиях жесточайшей конкуренции, вы потратили ваши денежки на консультацию со мной, а не с другими консультантами, у которых этого опыта нет. Прочитав мои публикации вы можете протестировать вашего продавца или консультанта и в большинстве случаев вы поймете, что у вас уже больше знаний, чем у человека, который умеет только продавать.
Все консультанты по приобретению недвижимости делятся на меня и на всех остальных, которые предоставляют «бесплатные» услуги в рамках большего бизнеса – агентства, юридической фирмы или «бесплатных» советников по ипотекам, и прочая из той же серии. Когда вы покупаете недвижимость и все остальные услуги вам предоставляются «бесплатно», это просто означает, что вы узнаете их реальную цену уже после подписания контракта, когда ваш процесс покупки уже в середине или конце, или вы переплачиваете (или покупаете втридорога) другие услуги, в то время как я беру деньги перед началом покупки и все остальные советы даю в рамках заплаченной цены. Логика здесь простая – любой бизнес основывается на передаче знаний или выполнению комплекса телодвижений взамен за деньги. Если кто-либо вас очаровывает, предоставляя услуги «бесплатно», это или человек, который на вас экспериментирует, чтобы набраться опыта, или нагло вас обманывает. Ибо данный человек видит вас первый раз в жизни и у него нет с вами таких отношений, чтобы делать вам хорошо из альтруистских побуждений.
Теперь ответ на вопрос – за что же консультанты получают деньги? Консультанты, в том числе я, получают деньги, чтобы вы, потратив несколько сот фунтов на наши советы, сэкономили или заработали несколько тысяч, а иногда и миллионов. Давайте я объясню принцип, как зарабатывают «бесплатные» советники по ипотеке.
Конкретный пример. Любой советник по ипотеке, платный, бесплатный или представитель банка зарабатывает на
1. оплате вами их услуг, это еще называется гонораром (обычно это небольшая сумма 300—400 фунтов) и на
2. комиссии из банка.
Теперь открою вам «секрет» – ипотеки с самыми выгодными для вас условиями являются ипотеками с самыми невыгодными условиями для банка. На рынке каждый день около 30 тысяч ипотечных продуктов. Теперь включаем логику – как вы думаете, где комиссия больше, в продукте, на котором банк зарабатывает больше (менее выгодном для вас) или меньше (более выгодном для вас)? Для тех, кто не понял, что легче продать форд или мерседес? Для самых «умных» даю ответ – «бесплатный» советник по ипотеке вам продаст продукт, который имеет для него наибольшую комиссию, то есть наиболее выгодный банку, следовательно, наименее выгодный вам. Я понятно объясняю?
