1.1. Возникновение прав на землю
Граждане и юридические лица могут приобрести земельные участки для строительства на различных правах и на различных основаниях. Во многом основание возникновения права на земельный участок определяется субъектным составом правоотношения по приобретению земельного участка и самим видом права.
Российское законодательство предусматривает следующие виды вещных прав на земельные участки:
• право собственности;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• сервитут.
Кроме того, земельные участки могут находиться у граждан и юридических лиц на правах аренды, безвозмездного срочного пользования.
Возникновение прав на земельные участки происходит на основании:
• гражданско-правовой сделки;
• решения суда;
• свидетельства на наследство;
• акта (решения) органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками.
Особое место среди вышеуказанных оснований занимают акты (решения) органов государственной власти или местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельными участками. Об этом основании отдельно будет говориться ниже в подразделе, посвященном предоставлению земельных участков под строительство.
Предоставление земельных участков под строительство – это первичный рынок земли. Именно по этой причине процедура возникновения права на земельный участок здесь более сложна.
Когда речь идет о строительстве, то с правовой точки зрения необходимо сразу провести черту между некоторыми понятиями, занимающими центральное место в рассматриваемой теме. Все строительство можно разделить на две большие категории: индивидуальное строительство и строительство, не относящееся к индивидуальному. Эти два вида необходимо сразу разделить и научиться различать, поскольку порядок их регулирования абсолютно разный. Следовательно, и оформление земельных участков для каждой категории разный.
Возникновение прав на земельные участки на основании гражданско-правовых сделок, в порядке наследования и в некоторых случаях на основании решения суда – вторичный рынок земли. Если земельный участок не межевался, с ним не происходило никаких изменений, то особых проблем с оформлением прав на земельный участок на вторичном рынке возникнуть не должно. Здесь имеет место уже сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Первичное право на него зарегистрировано в большинстве случаев. Для перехода права к новому владельцу нужен минимум документов. При приобретении прав на земельные участки для строительства и их приобретении для целей, не связанных со строительством, процедуры возникновения прав на земельные участки сильно отличается. На первичном рынке земли сам земельный участок может быть еще не сформирован. Его формирование будет только первым этапом на пути к приобретению права на землю. Когда же земельные участки приобретаются на вторичном рынке, то вне зависимости от целей использования земельного участка, процедура оформления одна и та же.
Гражданско-правовые сделки, являющиеся основаниями приобретения прав на земельные участки, можно условно разделить на два вида в зависимости от того, какое именно право на земельный участок передается: сделки по передаче права собственности и сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды. Такие виды прав как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение не могут быть переданы посредством сделок.
Право частной собственной на землю провозглашено Конституцией РФ (ст. 36) и является одним из важнейших элементов построения гражданского общества и правового государства.
Собственники обладают наибольшим объемом прав в отношении своего имущества по сравнению с другими правообладателями. Право собственности слагается из трех правомочий: права владения, права пользования и права распоряжения. Владение предполагает физическое обладание вещью. Вместе с тем, такое правомочие как владение может быть не только у собственника. Например, арендаторы тоже владеют имуществом, лица, которым земельные участки предоставлены в безвозмездное срочное пользование, тоже владеют им, хотя и не являются собственниками. Причем владение может быть не только законным, как в вышеприведенных случаях, но и незаконным, например, в случае самовольного занятия земельного участка. Пользование – извлечение из вещи полезных свойств, какой-либо выгоды. Распоряжение означает возможность определять юридическую судьбу вещи по своему усмотрению: продать, подарить, обменят, отдать в залог, доверительное управление. Собственник использует все эти права в той мере, в какой это не нарушает права и интересы других лиц.
Особенностью права собственности на землю является то, что земля – это не просто вещь, а природный ресурс. По этой причине владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерб окружающей среде. Земельным законодательством предусмотрены некоторые ограничения прав на земельные участки. Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ) установлено полное изъятие из оборота и ограничение в обороте некоторых земельных участков.
Изъятие земельного участка из оборота означает, что земельный участок, изъятый из оборота, не может находиться в собственности, ином вещном праве или в силу договора у частных лиц.
Так изъятыми из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ являются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:
• государственными природными заповедниками и национальными парками;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности;
• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования и др.
Земельные участки, ограниченные в обороте, могут предоставляться в частную собственность только в исключительных случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Пункт 5 ст. 27 ЗК РФ перечисляет следующие ограниченные в обороте земельные участки:
• в пределах особо охраняемых природных территорий, кроме тех, что заняты государственными природными заповедниками и национальными парками;
