1.1. Какие кредиты выделяются для покупки жилья?
В нашей стране можно выделить две основные формы жилищного кредитования: кредитование жилищного строительства и выдачу кредита на покупку готового жилья.
При кредитовании строительства банком могут предоставляться два вида кредитов:
1) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит).
Особенностями кредита на строительство жилья являются особая цель его приобретения и обеспечение платежеспособности получателя кредита: поручительство, залог денежных средств, банковские гарантии. Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.
Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства (реконструкции).
Жилищный кредит имеет свои особенности. В последнее время различают чистый жилищный кредит и ипотечный. Последний получает наименование «ипотечный» исключительно благодаря тому, что обеспечением обязательства его погашения выступает ипотека (залог недвижимости). Как правило, в роли предмета залога выступает приобретаемое на полученные в кредит денежные средства жилье. Сам предмет залога остается в пользовании заемщика (в вашем пользовании) и не подлежит передаче залогодержателю.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит – это кредит или заем, предоставленные на срок три года и более (оптимальным на современном этапе развития ипотеки в России является 15–20-летний срок выдачи кредита) соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Наряду с ипотечным жилищным кредитом существует так называемый чистый жилищный кредит, который предоставляется без залога недвижимого имущества. Для приобретения жилья банком может быть предоставлен долгосрочный кредит, срок погашения которого не менее 20 лет.
Вместе с этим предполагается развитие возникших новых схем кредитования, позволяющих улучшить свои жилищные условия более широким слоям населения:
1) кредит, позволяющий заемщику использовать стоимость имеющейся у него приватизированной жилой единицы при покупке нового жилья;
2) кредит на ремонт и благоустройство жилья;
3) кредиты товариществам собственников жилья на ремонт и обновление мест общего пользования в кондоминиумах.
1.2. Какую недвижимость можно купить в кредит?
Законодательство не устанавливает специальных требований в отношении выбираемого вами жилья. В кредит может быть приобретена любая квартира на ваше усмотрение. Единственное, что следует учитывать при выборе жилья, так это требования кредитора. Далеко не каждый из них одобрит выбор малоликвидной или неликвидной жилой площади. Например, многие участники кредитования на рынке жилья отказывают в предоставлении денежных средств на покупку квартиры в так называемых сталинках или хрущевках. Сложности, которые могут возникнуть в связи с определением покупаемого жилья, во многом обусловлены тем обстоятельством, что выдаваемый кредит на приобретение обеспечивается залогом приобретенной квартиры (дома).
