Актуальность избранной темы определяется, по нашему убеждению, следующим. Во-первых, «законодательство Российской Федерации не содержит требований относительно формы договора по оказанию риелторских услуг»1 и, таким образом, оставляет широкое пространство для новых исследований в данном направлении. Во-вторых, «недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав, [а] права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц»2. Поскольку «рынок недвижимости быстро развивается, [а] профессия риелторастановится все более перспективной»3, не удивительно, что «значительную роль в регулировании отношений на рынке недвижимости играет договор оказания риелторских услуг»4. Итак, что следует понимать под риелторской деятельностью и каково, в настоящем контексте, значение договора риелтора с потребителем его услуг?
По утверждению А. А. Батяева и И. А. Дубровской, к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора: 1) в качестве агента или поверенного, 2) в качестве брокера, 3) в качестве дилера, 4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, 5) по организации торговли недвижимым имуществом, 6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование, 7) по доверительному управлению недвижимым имуществом, 8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества5. Согласно другим источникам, риелторской считается деятельность в качестве: 1) агента или поверенного, 2) в качестве комиссионера, 3) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, 4) в качестве консультанта по изучению конъюнктуры рынка, по оказанию иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества6.
Прежде чем перейти к классификации риелторских услуг, напомним, что не все они, например, в случае когда риелтор выступает в роли дилера, требуют заключения договора оказания риелторских услуг. Действительно, из «Справочника риелтора» следует, что «оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг, … а правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды»7.
Доступная нам литература вопроса предлагает следующую классификацию риелторских услуг. Согласно Батяеву, «все услуги, оказываемые риелтором клиенту, можно разделить на две группы. Первая группа – это услуги риелтора по участию имущества, недвижимого и жилого, в гражданском обороте. Вторую группу риелторских услуг, как утверждает автор учебника, составляют действия риелтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдаче в наем, аренде и т.д»8.
Отметим, что «первая группа услуг всегда оказывается любой риелторской фирмой, и … [по Батяеву – С.Ю.] онисвязаны с тем, что риелтор оказывает посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо с его материальными средствами с конечной целью приобретенияклиентом недвижимого имущества»9. При оказании подобных услуг, то есть участии в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества, «риелтор может вообщеникак юридически не участвовать в заключении сделки, а лишь подготовить [для нее] все необходимые документы»10. В таком случае, подчеркивает Батяев, «услуга риелтора носит разовый характер и… требуется заключение одной – максимум трех сделок в интересах клиента»11. Более сложным, как считает тот же специалист, «представляется процесс, когда риелторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участию в его строительстве. Здесь риелторская фирма может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества»12. К числу подобного рода услуг Батяев относит, к примеру, перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента и «все они, как доказывается, оформляются договорами доверительного управления имуществом»13. Противопоставляя риелторские услуги разового характера, с одной стороны, и услуги по совершению в интересах клиента целой группы сделок, с другой14, правовед относит к числу последних услуги, когда «клиент передает риелторской фирме свое недвижимое имущество для доверительного управления и… находится у нее на постоянном обслуживании»15. Итак, отсюда следует вывод, что предусмотренный ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом предпочтителен, когда риелторская фирма оказывает клиенту целый комплекс услуг. Действительно, «если… от риелторской фирмы требуется неоднократное оказание услуг (например, доверительное управление имуществом), то правоотношения сторон могут оформляться договором на доверительное управление имуществом, комиссии, агентирования»16. Возникает вопрос, каким договором следует оформлять отношения риелтора и клиента при оказании услуг разового характера? Российский ученый отвечает на этот вопрос следующим образом. «Если это услуги разового характера, то правоотношения… риелтора и клиента оформляются простым письменным договором на возмездное оказание услуг»17.
Теперь несколько слов об идентификации договора оказания риелторских услуг. Согласно Щеславской и Сапрыкину, договор возмездного оказания услуг, договор поручения, договор комиссии, агентский договор «являются наиболее распространенными видами договоров, … используемых исполнителями риелторских услуг во взаимоотношениях с клиентами»18. С другой стороны, нам сообщают, что «помимо договора на оказание риелторских услуг (выделено мною – С.Ю.), в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения»19. В другом месте те же авторы добавляют, что «… оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг (выделено мною – С.Ю.), договоры комиссии, агентирования или поручения»20. Из этого можно сделать вывод, что договоры оказания риелторских услуг, с одной стороны, и договоры комиссии, агентирования, поручения, с другой, каким-то образом отличаются друг от друга и их, таким образом, нельзя или, по крайней мере не всегда следует считать одним и тем же. Более того, можно подумать, что в отношениях риелтора и клиента одного договора на оказание риелторских услуг недостаточно и требуется еще, например, договор комиссии или агентирования. Так ли это? Правильным нам представляется предположение о том, что в ряде случаев между указанными договорами все-таки следует ставить знак равенства и вот почему. Авторы «Справочника риелтора» пишут, например, «
