Судебная статистика позволяет утверждать, что граждане России чаще всего обращаются в суд для защиты своих имущественных, гражданских или семейных прав. Наиболее распространенными среди исковых заявлений являются исковые заявления о расторжении брака, об определении или лишении отцовства, об усыновлении третьих лиц, о назначении через суд алиментов на детей или немощных родителей. Другая категория самых распространенных дел, рассматриваемых в суде – это дела о выселении из жилых помещений, о решении трудовых споров, о разделе спорного имущества, в том числе о выделении доли в недвижимости, о защите прав потребителей, о восстановлении срока для принятия наследства, о признании завещания недействительным и прочие дела.
Первыми в нашей книге мы рассмотрим жилищные споры, а также формы и виды претензий и исковых заявлений, наиболее распространенных в данной сфере правоотношений.
1.1. С кем и о чем может возникнуть спор по жилищным вопросам?
Провозглашая право собственности на имущество, в том числе на землю и недвижимость, законодатель не просто закрепил гарантии прав гражданина (неприкосновенность прав на владение различными видами имущества, пользование и распоряжение этой собственностью), но и одновременно предусмотрел ответственность за нарушение этих прав со стороны иных субъектов гражданских прав. В этом случае законодатель уравнял положение граждан и юридических лиц: при реализации своих прав субъекты гражданских прав никоим образом не должны нарушать права и свободы других граждан и юридических лиц. За нарушение данных положений законодательством предусмотрено привлечение к соответствующей ответственности, защита вышеуказанных прав собственника производится в судебном порядке.
Несмотря на достаточно четкое регулирование правоотношений собственности, споры при владении, пользовании и распоряжении недвижимостью занимают львиную долю всех судебных споров. Чаще всего это споры между гражданами, связанные с пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Большую долю жилищных споров занимают споры, вытекающие из семейных правоотношений. Это споры о разделе совместно нажитого имущества, в том числе о разделе жилого помещения, о выселении бывшего члена семьи и пр.
Жилищные споры – это как правило:
• споры о вселении или выселении из жилого помещения;
• споры о признании недействительными договоров купли-продажи, аренды, дарения недвижимого имущества;
• споры при переходе права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования;
• споры при предоставлении жилого помещения по договору социального найма;
• в случаях оспорения сделок по обмену жилых помещений;
• споры при изменении условий аренды по договору социального найма;
• споры при разделе жилых помещений и/или выделе доли в натуре;
• споры при определении порядка использования жилых помещений;
• споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением и т. д.
Несмотря на развитие рынка ипотечного кредитования, внедрение социальных программ по льготному предоставлению жилых помещений, программ по обеспечению жилыми помещениями семей военнослужащих, молодых семей, еще немало наших сограждан вынуждены жить в коммунальных квартирах и общежитиях. Как и при любом совместном пользовании имуществом, не менее чем в половине случаев возникают взаимные претензии и требования по порядку пользования. Нередки в этой связи споры о порядке пользования жилыми помещениями. Другая категория дел возникает как раз при попытках решения жилищного вопроса. Это споры между дольщиками и застройщиками (заказчиками) при строительстве объектов недвижимости. Как и во всяком конфликте, стороны первоначально стараются решить вопрос мирным путем. Это могут быть и устные переговоры, и обмен письменными претензиями. Однако если жилищный спор сторонам не удается урегулировать самостоятельно, спорщики идут на крайние меры – обращаются в суд. К сожалению, жилищные споры – наиболее сложные из всех споров, связанных с имуществом. И не всегда стороны, доведя дело до суда, ведут себя в рамках приличий. Поэтому при возникновении таких споров следует запастись терпением и определенным запасом такта и вежливости к противоположной стороне. Ведь решение жилищного спора не всегда означает разрыв родственных или соседских отношений. Как и во всяком споре между людьми, помните, что с теми, с кем у вас возник конфликт, вам еще предстоит общаться дальше, а то и вместе жить бок о бок (в зависимости от предмета спора и решения суда, конечно).
Спорные ситуации могут возникнуть не только между соседями, но и между родственниками, в том числе и бывшими. Почти каждый человек, создавая семью, не предполагает, как в дальнейшем будут развиваться отношения в семье, как будут складываться имущественные отношения между супругами. С появлением института брачного контракта во многих случаях стало возможным заранее избежать спорных моментов в отношении совместно нажитого имущества.
Но российский менталитет все-таки, если не отвергает институт брачного контракта, то и не очень-то одобряет его. В связи с чем молодые супруги предпочитают не афишировать заранее свои имущественные интересы, надеясь на счастливую семейную жизнь без конфликтов. А уж если возникнет спорная ситуация при расторжении брака и разделе общего имущества супругов или определении долей в имуществе – на нормы закона. В этом случае суд руководствуется не только нормами Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), но и нормами Семейного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (далее – СК РФ).
Спор между супругами о разделе имущества в отношении жилого помещения разрешается, как правило, судебным решением о том, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Такое возможно, если совместно нажитого имущества достаточно много для того, чтобы можно было разделить его в натуре без ущемления интересов друг друга. А если это всего однокомнатная квартира? Здесь возможен вариант, когда одному из супругов передается квартира в натуре, а другому супругу присуждается соответствующая денежная или иная компенсация за его долю в этой квартире. Однако суды редко принимают такие однозначные решения. В основном суды определяют доли супругов в совместно нажитом имуществе, а непосредственный раздел жилого помещения (да и остального имущества) бывшие супруги вынуждены осуществлять самостоятельно.
В соответствии с нормами ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
