Сегодня ипотека (долгосрочное кредитование под залог недвижимости) вновь переживает в России период становления. С ней связывают решение жилищной проблемы, прогнозируют ее использование при проведении земельной реформы. И в обществе, и в банковских кругах ипотеку открывают как нечто совершенно новое и необычное. Между тем ипотека неотделима от экономической истории России и не раз проявляла свою удивительную живучесть, приспосабливаясь к разным экономическим и политическим ситуациям.
Ипотека стара как мир и была известна во все времена и у всех народов. Она возникла задолго до индустриальной эпохи – существовала еще в Древней Греции. Слово «ипотека» было введено в обращение греческим архонтом Солоном в начале VI в. до н. э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон придумал следующее: кредитор ставил на имении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью о том, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого буквально означает «подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога (обеспечение обязательств имуществом должника) недвижимости.
В процессе развития залога недвижимым имуществом ипотека представляла собой третью – наиболее совершенную – его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая – проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во владение и пользование (вместо процентов).
Последний должен был возвратить это имущество должнику при погашении ссуды.
Ипотека заключалась в том, что кредитор давал публичное обязательство возвратить должнику имущество при уплате долга. При этом собственник имения сохранял за собой право пользования и распоряжения своим имуществом при определенных ограничениях.
Таким образом, ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже – в IV в. до н. э. Залог земли в большей степени применялся богатыми и состоятельными гражданами и обычно не был связан с экономической необходимостью, т. е. носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей на закладных камнях, большая часть из которых относится к IV в. до н. э.
Залоговые надписи представляли собой древний аналог так называемых ипотечных книг (см. ниже), вошедших в употребление в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества, и прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и кредитора, и потенциального покупателя земли, т. е. способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.
В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это было связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от Греции, главными источниками богатства которой являлись торговля и мореплавание, а позднее – мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла большую ценность, а принцип частной собственности на землю был основополагающим в социально-экономических отношениях и получил законодательное оформление. Первоначально здесь получила распространение самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, имел право требовать имущество обратно. Позднее, в период существования империи (I–IV вв.), широко практиковалась ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и пользовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворение из стоимости данной недвижимости.
В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и ипотечные сделки часто сопровождались разного рода махинациями. Поскольку там принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, не соблюдался, кредитор при установлении договорной ипотеки не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность, закладывая имущество у нескольких лиц, получать под него кредит, значительно превышающий его стоимость. Кроме того, получили распространение так называемые генеральные ипотеки, охватывающие все имущество должника (движимое и недвижимое в совокупности), и ипотеки, устанавливаемые в пользу известных лиц (как правило, из знати) самим законом. Последняя форма ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских целях, главным образом для приобретения предметов роскоши и обеспечения «роскошного образа жизни».
У древних германцев до XIII в. господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря возможности владения и пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, была очень неудобна в социально-экономическом смысле. Уже в XIII в. – сначала в больших городах – стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании собственника-должника, при этом он лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки. Оно ввело в ипотеку начало гласности: возникла практика публичного совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или в городских ратушах. Позже было принято решение о занесении актов об отчуждении в судебные или городские книги.
С конца XVII в. разрабатывается специальное законодательство, регистрирующее права на недвижимое имущество, формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными характеристиками: во-первых, она применялась только к недвижимому имуществу, а во-вторых, продажа заложенных имений производилась не самим кредитором, а при посредничестве суда.
Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами, банкирами), затем банкирскими домами и частными банками. В Англии в первой половине XVIII в. выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, храня их сбережения и предоставляя им ссуды под залог земли или иной недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения в Европе впервые появились в Пруссии во второй половине XVIII в. как мера спасения юнкерского хозяйства, разоренного Семилетней войной. Ипотечные банки были организованы на основе взаимной ответственности в виде провинциальных кредитных обществ по одному на каждую область страны (с 1770 по 1788 г. было организовано пять таких кредитных обществ). Участниками обществ являлись все кредитующиеся в них помещики, которые несли солидарную ответственность за долги перед кредиторами обществ – владельцами закладных листов. В остальной части Германии узкосословные общества взаимного земельного кредита не получили такого широкого распространения, как в Пруссии. Кроме того, ипотечный кредит в германских государствах предоставлялся правительственными и провинциальными учреждениями, ценные бумаги которых гарантировались соответственно центральной или местными властями (с 1840 по 1869 г. их было создано более 20). Действуя в пределах отдельных мелких государств или провинций, они оказывали услуги главным образом мелкому крестьянскому землевладению. Средства, необходимые для проведения ипотечных операций, они получали путем привлечения частных вкладов, субсидий от правительства, судебных депозитов и «сиротских капиталов».
