1.1. Недвижимость как объект гражданских прав и взыскания
Приступая к рассмотрению недвижимого имущества как объекта взыскания в исполнительном производстве, отметим, что согласно Федеральному закону от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»1 (далее – Закон об исполнительном производстве) обращение взыскания в целом на имущество должника представляет собой «изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю». В Законе об исполнительном производстве недвижимое имущество как объект взыскания не рассматривается отдельно и выступает в качестве такового наряду с другими видами имущества, подпадая под единую категорию «имущество». Законодательством сегодня не установлено определение понятия «имущество», на практике и в науке оно является весьма многозначным. Поскольку в целом понятие «имущество» в материальном гражданском праве используется в разных значениях, комментируя нормы вышеуказанного Закона, Д.Х. Валеев пишет, что «при применении соответствующих норм требуется всякий раз уяснить значение термина «имущество»»2.
Для настоящего же исследования особый интерес представляет уяснить значение понятия «недвижимое имущество», являющегося одним из наиболее сложных понятийных категорий применительно к объектам имущества в целом.
Определим правовую категорию недвижимого имущества. Легальное определение недвижимого имущества представлено в ст. 130 Гражданского кодекса РФ3 (далее – ГК РФ): закон устанавливает, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». При этом сложно назвать указанную норму определением понятия недвижимости в прямом смысле этого слова. Приведенная статья лишь очерчивает круг объектов, которые могут быть отнесены к недвижимости. Само понятие недвижимого имущества звучит как характеристика его основного свойства «недвижимости», т.е. не двигающегося, неподвижного характера имущества.
В толковом словаре С.И. Ожегова о недвижимом имуществе говорится «состоящий из земельного участка, строения»4. При этом ст. 130 ГК РФ относит к легальному определению недвижимого имущества также и «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» и оговаривает, что «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». На этот счет профессор С.А. Степанов высказывался, что «российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе… и недвижимых вещей по закону»5.
Недвижимые вещи по своей юридической природе как объекты гражданских прав традиционно характеризуются наличием тесной связи с землей. Обращаясь к римскому праву, можно отметить, что в качестве основного признака разграничения вещей на движимые и недвижимые выделялся признак «salva rei substantia – способности вещей к перемещению с сохранением их физической сущности, т.е. без изменения их формы, экономического назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, не способные к такому перемещению, суть недвижимые (res immobiles). Все же остальные вещи относились к разряду движимых (res mobiles)»6.
Разделение вещей на движимые и недвижимые в римском праве, как отмечал Ю.С. Гамбаров, «было ясным и не подавало поводов к спорам», поскольку «различие по своим природным свойствам движимости от недвижимостей в римском праве не выходило за пределы телесных вещей»7.
Сейчас в правовой литературе и в юридической практике такое деление нередко распространяют и на иные виды имущества, а также на имущественные права8. Противники этого взгляда отмечают, что «указанное деление в строгом смысле распространяется только на вещи и к другим видам имущества применяться не может»9. К примеру, А.П. Сергеев утверждает, что подобное «распространение признака недвижимости, в частности, на права требования, конечно, является неверным»
