1.1. Заказчик-застройщик строительства
В роли заказчика строительства выступает юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации.
Определение понятию застройщика дано в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с п. 1 ст. 2 указанного закона застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Таким образом, для строительства объекта недвижимости происходит целевое выделение земельного участка определенному лицу в собственность или на праве аренды, в случае, если строительство ведется на долевых началах, привлекаются денежные средства, а на выполнение работ (которые будут осуществляться либо самим заказчиком, либо с привлечением сторонних организаций) получается необходимая проектно-сметная, разрешительная документация в соответствии с действующим законодательством РФ. Такова общая схема взаимоотношений сторон, участвующих в создании нового объекта недвижимости.
На заказчика-застройщика возложен ряд обязательных для исполнения функций:
1) предпроектная подготовка и планирование строительства;
2) выбор земельных участков, их оформление под проектирование и строительство – обращается в органы власти с ходатайством о предоставлении земельного участка для строительства объекта; переселяет граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее
– ЖК РФ); получает разрешение на производство строительно-монтажных работ. В соответствии со ст. 747 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок;
3) обеспечение проектной документацией – заключает с проектными организациями, имеющими соответствующие лицензии, договоры на разработку проектной документации. В пределах данной функции заказчик устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации, определяет договорную цену работ, условия использования и право собственности на разработанную проектную документацию. Утверждает задание на проектирование. Выдает исходные данные для разработки проектной документации. Согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением. Организует рассмотрение и согласование архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах управления архитектуры. Обеспечивает проведение экспертизы проектной документации;
4) организация строительства – осуществляет выбор генерального подрядчика (подрядчика) по строительству; заключает с ним соответствующий договор. Заказчик-застройщик может выступать в роли генерального подрядчика при наличии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности; принимает решение о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов;
5) финансирование строительства – производит приемку и оплату работ на основании подписанных сторонами документов об объеме и стоимости выполненных работ; ведет бухгалтерский учет, составляет и представляет в установленном порядке необходимую отчетность. Данная функция соответствует требованиям ст. 746 ГК РФ. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком;
6) материально-технического обеспечение – обеспечивает строительство объектов специальным технологическим и другим оборудованием и материалами, если эта поставка в соответствии с договором (контрактом) с подрядчиком на него возложена. В соответствии со ст. 745 ГК РФ обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона. Осуществляет приемку, учет и надлежащее хранение находящегося на складе оборудования, изделий и материалов, а также передачу их для производства работ;
7) надзор за строительством – согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией производственно-технологического оборудования, технологических кранов, подъемных механизмов, иного оборудования; осуществляет контроль и технический надзор за строительством;
8) приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов – заказчик-застройщик совместно с генподрядчиком:
а) представляет необходимые документы приемочной комиссии по законченным строительством объектам;
б) принимает участие в работе приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов;
в) осуществляет ввод в эксплуатацию принятого объекта и регистрирует ввод объекта в эксплуатацию в установленном ими порядке;
г) обращается в органы государственного надзора для получения заключения по предъявляемому к приемке объекту;
