Предисловие
Инвестирование в недвижимость – надежный способ разбогатеть
Резкий рост цен на жилье в несколько раз повысил доходность инвестиций в недвижимость – квартиры, купленные год назад, в ряде случаев продаются сегодня вдвое дороже. Правда, по мере роста цен на недвижимость частным инвесторам, не располагающим достаточной для приобретения квартиры суммой, становится все труднее войти в этот бизнес.
Инвестирование в недвижимость обеспечивает доход как в силу постоянного роста цен на нее, так и в силу возможности сдачи жилья внаем. Инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду сейчас достаточно выгодны. Этот способ заработка популярен также в связи с общей сравнительной нестабильностью экономики, когда другие способы вложения свободных денежных средств расцениваются как крайне рискованные. В большинстве своем люди не доверяют даже банкам, а сдача недвижимости внаем даже не при самых удачных вариантах и с учетом расходов на амортизацию, уплату налогов, вообще говоря, или более выгодна, чем банковский депозит, или сравнима по доходности с ним (учитывая предложения некоторых коммерческих банков). И что бы ни случилось в стране – дефолты, инфляция, кризисы, – недвижимость всегда останется недвижимостью. Банк может прекратить существование, валюта обесцениться, а недвижимость, даже если подешевеет, все равно будет приносить надежный доход.
Нормы нового Жилищного кодекса РФ, в отличие от прежних норм, фактически запрещавших гражданам получать доход от сдаваемого в аренду жилья, не содержат более устаревших положений, прямо запрещающих извлечение прибыли из жилой собственности. Сегодня аренда квартир – один из источников легальных доходов, и доходов немалых.
Цены на недвижимость неизменно растут из-за специфики рынка. Почему это происходит? Потому что на рынке недвижимости отсутствует естественный ограничитель цен. Если у большинства товаров стоимость со временем уменьшается, то у недвижимости она растет даже по мере эксплуатации, то есть недвижимость не устаревает со временем. У зданий качественной постройки практически нет конечного срока службы. А базовый актив любой недвижимости – земля вообще не изнашивается. «Производство» жилой недвижимости ограниченно, и не только потому, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно. К жилью предъявляются специальные требования – важно прежде всего место, например близкое к работе, достаточно престижное, с необходимой инфраструктурой и т. д.
И наконец, если цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. В случае с недвижимостью ситуация противоположная: с ростом цен на рынке возникает ажиотаж, все начинают больше покупать; вместо механизма ограничения цены на рынке жилой недвижимости действует механизм повышения цены.
Спрос на недвижимость постоянен – каждому человеку нужна крыша над головой, а всякому бизнесу помещение для работы. Так как численность населения и экономика в долгосрочной перспективе постоянно растут, растет и спрос на недвижимость. Более того, спрос на недвижимость растет опережающими темпами, поскольку требования людей к качеству жизни все время повышаются.
Предложение на рынке недвижимости, в отличие от предложений на других товарных рынках, не может быть резко увеличено – недвижимость сложна в производстве, на возведение здания уходит от нескольких месяцев (сборные конструкции) до нескольких лет, поэтому моментально отреагировать на возросший спрос производители недвижимости (девелоперы) не могут.
Но даже если бы и нашлась возможность производить недвижимость быстро и дешево, это не привело бы к моментальному падению цен – есть еще фактор месторасположения. Марку Твену приписывают высказывание: «Покупайте землю – ее больше не производят», и, как в любой шутке, в этой есть доля правды.
Предложение земли в привлекательных местах всегда будет ограниченным, и в силу этого всегда будет ограниченным предложение недвижимости. Таким образом, на рынке недвижимости существует фундаментальный дисбаланс: спрос растет неустанно, а рост предложения имеет объективные ограничения. Именно этот дисбаланс является причиной роста цен.
Рынок недвижимости не уникален с точки зрения дисбаланса спроса и предложения. Например, спрос на нефть также растет вместе с развитием мировой экономики. Предложение же на рынке нефти ограничено как объективными (объем полезных ископаемых конечен), так и субъективными факторами (квоты на добычу, устанавливаемые ОПЕК). В результате этого мы наблюдаем, как цены на нефть бьют все новые рекорды.
Иногда недвижимость падает в цене и не может выйти на прежние уровни по 5—10 лет. Причины – скачки спроса и предложения в отдельные периоды времени. Например, на волне спроса девелоперы заложили множество новых проектов, а охлаждение экономики привело к недостаточному на них спросу. Или изменение налогового законодательства привело к выбросу на рынок большого количества недвижимости (как в Америке конца 1980-х годов). То есть необходимо иметь в виду, что, хотя в силу фундаментальных причин цены на недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растут, в отдельные периоды они могут снижаться. Поэтому, инвестору, намеренному вкладывать средства в недвижимость, необходимо следить за рыночными циклами.
Одно из агентств опубликовало информацию, что в 2004 году в Москве на Большой Бронной сдавалась двухуровневая квартира площадью 360 м>2 за 25 000 долларов, но и это не предел, цены на аренду элитных квартир продолжают расти.
Только в последние годы на рынке загородной недвижимости стали формироваться устойчивые тенденции. Самым надежным, но не самым прибыльным вложением будет покупка дома в организованном коттеджном поселке эконом-класса. Прогнозируемый средний прирост цен в этом сегменте не самый высокий – в 2007 году он составит около 15 %. Но наибольший дефицит предложения сложился именно в этом сегменте – в конце 2006 года на коттеджные поселки эконом-класса приходилось до 80 % спроса. Поэтому с реализацией объекта проблем не возникнет, а следовательно, инвестор сможет «выйти из проекта» в любой момент.
Более прибыльной может оказаться покупка коттеджа бизнес-класса. Средний рост цен за год в этом сегменте составит 18–20 %, хотя рынок уже насыщен предложениями в этой категории, и сроки реализации проекта могут быть высоки.
Можно вкладывать средства просто в земельные участки под жилищное строительство. Для частных инвесторов наиболее эффективными будут инвестиции в крупные земельные участки в ближайшем Подмосковье; в этом сегменте можно рассчитывать на прирост до 25 % в год – рост доходности будет зависеть от динамики цен на недвижимость, темпов строительства объектов инфраструктуры поселка, строительства новых ликвидных коттеджных поселков на данном направлении.
