Недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Предлагаемая читателю книга содержит систематизированное и доступное изложение положений о порядке приобретения земельных участков, квартир и жилых домов, зданий и нежилых помещений, другой недвижимости. Рассмотренные особенности заключения различных сделок, включая приватизацию жилья и долевое участие в строительстве, рекомендации и практические советы помогут правильно оформить законные права на недвижимость, сэкономить время, силы и средства.
31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация – завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.
На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.
Наравне с нотариально удостоверенными сделками регистраторы обязаны принимать и документы, оформленные в простой письменной форме. Однако регистраторы не выполняют функций нотариуса, они не готовят проекты договоров, не выясняют желания и намерения сторон. В регистрирующий орган представляются уже подписанные сторонами соглашения. Лица, решившие заключить сделку без нотариуса и самостоятельно составить договор, должны знать требования законодательства к содержанию договоров и перечень необходимых для регистрации документов. Приобрести такие знания им поможет предлагаемая книга.
Авторы своими научными трудами, публикациями и выступлениями на семинарах и конференциях по вопросам недвижимости снискали большой авторитет не только среди регистраторов, но и среди других специалистов. Многолетний опыт работы в органах по государственной регистрации прав позволил им учесть разнообразные реальные ситуации рынка недвижимости, что придает изданию большую практическую ценность.
П. В. Крашенинников, доктор юридических наук, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
Киндеева Елена Агзамовна – начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной регистрационной палаты (1997–2000 гг.), заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (2000–2005 гг.), заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (2001–2005 гг.), заместитель начальника Управления государственного земельного кадастра Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (2005–2007 гг.); директор Центра методического обеспечения управления имуществом федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий» (ФГУП «ФТ-Центр»)
Пискунова Марианна Гирфановна – заведующая отделом регистрации сделок Московской областной регистрационной палаты (1997–1999 гг.), заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (1999–2003 гг.), старший научный сотрудник Института изучения эффективности законодательства Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации (2005–2006 гг.), доцент кафедры управления собственностью субъектов РФ и муниципальных образований Высшей школы приватизации и предпринимательства, к. т. н.
Крашенинников Павел Владимирович – председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, д.ю.н., предисловие
Нашим родителям
Ахметчиным Агзаму Михайловичу и Людмиле Ильиничне, Агафуровым Гирфану Апасовичу и Галине Семеновне
посвящаем
В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс РФ существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.
В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования, приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу РФ, федеральным законам «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иным законам. Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости, утверждены Административные регламенты исполнения данных государственных функций. 1 января 2007 г. вступили в силу новые Лесной и Водный кодексы РФ. Новеллами законодательства о недвижимости 2005–2006 гг. являются:
