1.1. Понятие и структура платы за жилое помещение
Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных со структурой платы за жилое помещение, необходимо вначале более подробно рассмотреть понятие самого жилого помещения. Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое отвечает одновременно трем требованиям, а именно:
является недвижимым имуществом;
пригодно для постоянного проживания;
является изолированным.
По общему правилу жилые помещения должны использоваться по прямому назначению, т. е. только для проживания. В связи с этим закон разрешает в многоквартирных домах квартиры переводить в нежилые помещения для использования их для торговых, производственных, канцелярских и иных целей. Однако нежилых помещений в многоквартирном доме не должно быть слишком много, иначе дом превратится в нежилой. Наверное, с этой целью ст. 22 ЖК РФ введено ограничение в отношении перевода квартир в нежилое помещение.
Так, перевод жилого помещения в нежилое не допускается ^случаях если:
1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
2) переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
3) право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
4) переводимая квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;
5) переводимое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.
Анализ нормативных правовых актов, принятых в последнее время и регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие нового подхода законодателя к определению как размеров платы за жилое помещение, так и способов их установления. Связано это в первую очередь с реформированием жилищно-коммунального хозяйства и снижением значения государственной регламентации отношений в этой сфере. Государственное регулирование платы за жилое помещение начиная с 2005 г. в большей мере направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений.
Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории «плата за жилое помещение», характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, другими словами, мест общего пользования (т. е. лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.). При этом капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда. В свою очередь, для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения, в состав платы за жилое помещение также включается плата за пользование жилым помещением (плата за наем), устанавливаемая собственником жилищного фонда (ст. 154 ЖК РФ).
