Любая подготовка к сделке купли-продажи недвижимости должна начинаться с юридической проверки документов на Объект и Субъект2продажи, независимо от того на чьей стороне вы находитесь (Продавца или Покупателя). При первом беглом осмотре любое уважающее себя агентство недвижимости уже может определить брать ли вообще тот или иной Объект в продажу, ведь если будут выявлены серьезные риски, с ними придется разбираться агентству и нести за все это ответственность, и тогда уже нужно будет определить как действовать дальше.
Поэтому начнем: немного теории – по законам Российской Федерации, чтобы гражданин или юр лицо могли продать, подарить, завещать, заложить недвижимость (далее назовем это словом: Отчуждение) ее нужно оформить в собственность, т.е. зарегистрировать право собственности на нее в установленном законом порядке в уполномоченном на то органе. В данной книги органом занимающимся регистрацией прав на недвижимое имущество мы будем называть Росреестр.
Поэтому у собственника Объекта недвижимости должны быть на руках правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Правоустанавливающиедокументы будут, в зависимости от способа приобретения Объекта недвижимости, такие как:
– Договор купли-продажи;
– Договор Дарения;
– Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;
– Договор пожизненного содержания с иждивением;
– Договор передачи;
– Постановления и Акты местных органов власти и самоуправления;
– Договор долевого участия;
– Декларация – для объектов, не требующих разрешения на строительство;
– Договор Мены;
– Решение суда;
– и др.
Помимо указанных выше документов, на руках у собственника должен находиться документ, который подтверждает, что указанные в правоустанавливающих документах сведения прошли проверку в регистрирующем органе и право собственности на Объект недвижимости зарегистрировано и сам Объект поставлен на кадастровый учет. Поэтому правоподтверждающие документы будут следующими:
~Выписка из государственного реестра недвижимости (далее: выписка ЕГРН) – если право на Объект зарегистрировано после 1 января 2017 года;
~Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее: выписка ЕГРП) – если право на Объект зарегистрировано с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;
~Свидетельство о государственной регистрации права – если право на Объект зарегистрировано с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;
~До 1998 г. (года образования Росреестра) единых правил регистрации недвижимости в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ. В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу – «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета). А в Московской области на землю так же выдавали “Свидетельство на право собственности на Землю”, розового или голубого цвета, в зависимости от года.
Обратите внимание, что сегодня “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке”3.
А права на Объекты недвижимости, “которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей”
