Техническая эксплуатация зданий и сооружений по методике «Сгорел сарай – гори и хата»
О том, как надо и как не надо делать
До введения
За то время, пока я писала эту книгу, произошло много разнообразных обрушений, у которых три причины – непрофессионализм, некомпетентность, безответственность. Здания рушились на головы людей, горели вместе с людьми внутри, и все вокруг делали вид, что это нормально или нелепая случайность. Дело не в лишнем снеге, пожарах или «ветхости». Проблема в голове.
Книги по эксплуатации не стали популярнее.
Более того, если зайти в книжный магазин, то стеллажу, который посвящён строительству и полезной информации об этом, отведено 0,5 м>2.
Это грустно, потому что совершенно непонятно, где деятели эксплуатации черпают свои знания, которые потом применяются ко всем людям, которые внутри зданий находятся, иногда горят заживо и бывают погребены под завалами.
Если посмотреть на разнообразие вакансий управляющих торговыми центрами, то станет понятно, что людей с инженерным образованием там не ждут. То есть управлять недвижимостью будет человек творческий, настроенный на зарабатывание денег. Отсюда и пожары, и обрушения.
Я могу сразу предупредить, что впереди не очень приятное чтиво, от которого волосы на ногах встают дыбом.
Предлагаю вам знания, которые могут спасти кому-то жизнь, а кому-то – миллионы рублей.
Поехали.
Где-то в параллельной вселенной
Жил-был царь, и была у царя страна. Были в ней и дома, и дороги, и мосты, и заведения всякие разные развлекательные.
Жил царь, не тужил, распределял бюджеты как мог. И на спортивные состязания, и на украшение столицы страны вавилонской к празднику зимнему. И даже на переименование «дружины» царской в «дружбину» денег хватило.
А вот на хозяйство основное из крепостей, домов и мостов никогда денег не хватало.
Вроде и крестьяне уже начали складываться в общую копилку, кто по 2 монеты, кто по 9, на ремонт капитальный. Но всё не хватало золота на завершение всех дел.
Да и потом всегда какие-то другие задачи возникали. Боярам довольствие увеличить и погодные условия к летним праздникам создать, тучи разогнать руками, драконами и пегасами.
Так вот, короче, ехал однажды царь по своим делам в своей прекрасной бронированной колеснице, и упал на него мост.
Да. Теория вероятности. Можно и не спрашивать, что было дальше. Убило, конечно, царя, а что тут поделаешь? И такое бывает.
А мост, он не первый раз падает, а уже 141 за год, понимать надо.
В общем, от судьбы не уйдёшь.
Сказке конец, кто слушал, тот молодец.
Мы знаем, чем это закончится, но всё равно продолжаем.
Лирическое отступление
Я искала книгу простую и понятную среднестатистическому гражданину по эксплуатации и не нашла. Конечно, есть книги по технической эксплуатации зданий и сооружений, и все они правильные, и тупыми их не назовёшь, скорее даже наоборот, нужно иметь пару высших технических образований, чтобы понимать, что там написано. В них всегда есть информация о нормах эксплуатации, физическом износе, оценке технического состояния и ремонте.
Даже можно представить среднестатистическую женщину Галину Васильевну, которая руководит школой, и в подчинении у неё завхоз Василий, и вместе они читают главу «Усиление каменных конструкций», пытаясь применить эти знания к своей школе, где недавно появились трещины… Но мы ведь понимаем, что это бред и абсурд. И так не будет.
Книги эти умные и сложные и содержат максимум информации о допустимых прогибах и расчётном сопротивлении. Думаю о многих, кто сейчас у руля управления недвижимостью, встал ком в горле, потому что о прогибах они ничего не знают. Или знают, но молчат?
Интересно, почему же тогда в России так много пожаров, обрушений и прочих событий, которые приводят к потерям миллионов и миллиардов рублей денежных средств, которые когда-то и кем-то были инвестированы в объекты недвижимости?
Глупости, которые повторяются из года в год на разных объектах недвижимости, примерно одинаковые. Периодичность, с которой они повторяются, пугает. Уверенность в светлом будущем и том, что эксплуатацией дома, где я живу, занимаются вменяемые люди, тает на глазах.
Страшно быть погребённым под обломками?
О да!
Я пишу эту книгу для чайников, для инвесторов, для владельцев коммерческой недвижимости и для всех тех, кто ещё не успел совершить непоправимых ошибок.
Я буду писать о ярких примерах. Они запоминаются лучше, чем СНиПы и ГОСТы.
Перечень нормативной документации, конечно, будет. Но есть ли в нём смысл, ведь никто не будет читать 100 006 000 страниц технического текста?
Проблема в том, что в голове должна быть структура, на которую можно навесить бесконечно большую нормативную базу.
Эту структуру я буду описывать в книге, с учётом всего негативного опыта и печальной статистики эксплуатации. И на эту структуру уже можно будет повесить любой СНиП, чтобы использовать его в работе грамотно.
Основа основ
Медицинская карточка здания.
Если эту книгу читает человек, который уже что-то эксплуатирует, то, наверное, он должен спросить себя,
знает ли он то здание, которое эксплуатирует?
И как скоро оно может рухнуть?
Есть ли у него «хронические болезни» и проблемы?
Сносили ли до него пару несущих стен?
Был ли на объекте надстроен этаж?
Если ответов нет и вы точно не уверены в том, что было до вас, – поздравляю. Вы можете сидеть на мине, но не знать, когда рванёт.
Пора определиться!
Итак.
С чего начинается здание и какова его история? Любое здание проходит все эти этапы рано или поздно.
1. Задание на проектирование.
2. Проектирование.
3. Строительство.
4. Реконструкция / капитальный ремонт.
5. Надстройка этажа / глобальная перестройка.
6. Эксплуатация.
На каждом этапе может возникнуть ошибка или проблема. Ошибки накапливаются и в процессе эксплуатации. Чем больше глупостей и неправильно принятых решений, тем выше риск потери объекта недвижимости.
1. Ошибки в задании на проектировании могут привести к тому, что проект будет переделываться на ходу. Иногда это приводит только к новым ошибкам, а иногда удается поправить непоправимое.
2. Сам по себе проект может содержать ошибки. Иногда они выявляются на стадии государственной экспертизы, если она есть, а иногда не выявляются. Не стоит рассчитывать, что кто-то умный в государственной экспертизе найдёт вашу ошибку. Нужно прилагать дополнительные усилия, чтобы её не было.
Причина обрушения крыши «Трансвааль-парка» 14 февраля 2004 года – неверное конструкторское решение и просчёты в проектировании.
Погибли 28 человек, и пострадали около 200.
Площадь обрушения составила свыше 5 тыс. кв. метров.
Информация взята с сайта utro.ru.
Конечно, можно себе сильно нервишки расшатать, если на каждый аквапарк думать, что он сейчас рухнет. Но общий смысл состоит в том, что любой объект недвижимости может содержать в себе ошибки. Это могут быть мелкие ошибки, которые влияют лишь на эстетику и эксплуатационные потери. А могут быть критичные ошибки, ведущие к обрушению.
