Если вы обычный человек, то повод для решения квартирного вопроса в вашей жизни случается не так уж часто. Могу предположить, что вы задумываетесь о недвижимости в переломные моменты вашей жизни. Они разные: радостные, когда вы покупаете первую квартиру и с надеждой начинаете самостоятельную жизнь, когда размышляете, как, где получить кредит для покупки большей квартиры, ведь так важно создать дополнительное пространство для сына-подростка; грустные, когда не ладится супружеская жизнь и надо разменять имеющуюся квартиру, когда умирает партнёр по браку и вы решаете обменять большую квартиру на меньшую. У каждого свой квартирный вопрос и решить его можно самостоятельно, а можно обратиться к агенту или частному маклеру. Кто из них лучше? Как выбрать хорошего специалиста? Как не нарваться на мошенника? Как не переплатить за риэлторские услуги? Как разобраться в сложном мире недвижимости? Реально ли самому провести сделку по купле-продаже квартиры?
Позвольте вам помочь, уважаемые читатели! В течение 12 лет я работала на рынке недвижимости Москвы. В книге, которую вы держите в руках, поделюсь с вами накопленными знаниями и опытом, расскажу, как продать и купить квартиру без риска.
Во время чтения книги кто-то из вас поймёт алгоритм продажи квартиры, узнает, что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден продавцам квартир, как увеличить стоимость квартиры, как выбрать агента и агентство недвижимости, как заработать на недвижимости, как подписать грамотное соглашение с покупателем жилья, если вы продаёте недвижимость самостоятельно, на что стоит обратить пристальное внимание при передаче денег, как составить юридически верную расписку о получении денег за проданную квартиру, какие документы нужны при оформлении наследства, как самому попытаться осуществить проверку истории квартиры.
Возможно, во время чтения книги вы почувствуете работу риэлтора и даже решите им стать. Не удивляйтесь моему предположению, ведь статистика говорит, что 18% агентов стали работать на рынке недвижимости только потому, что однажды захотели самостоятельно решить собственный квартирный вопрос.
Как самостоятельно продать квартиру
Алгоритм проведения сделки, например, простой продажи (покупки) квартиры, одинаков с участием агента по недвижимости или без него. В наши дни рынок недвижимости достаточно цивилизованный. Многие люди ценят личное время, предпочитая решать жилищные вопросы, обращаясь к профессионалам и оплачивая их услуги. Тем не менее мне встречались люди, активные по своей жизненной позиции, готовые выполнить практически любую работу, в том числе и риэлторскую, самостоятельно. Именно им адресована данная глава.
Прежде всего назову этапы простой продажи:
– Оценка квартиры.
– Как рекламировать.
– Предпродажная подготовка квартиры, показы.
– Договорённости с покупателем (продавцом).
– Подготовка сделки и сбор документов.
– День сделки: банк, составление договора (нотариального или в простой письменной форме), его регистрация.
– Юридическое и физическое освобождение квартиры, подписание акта передачи квартиры.
Многие знают, что такое простая продажа (покупка) квартиры: простая продажа – реализация жилья с целью получения денег; простая покупка – вложение имеющейся в наличии денежной суммы в недвижимость. Простая продажа (покупка), а её риэлторы ещё называют свободной продажей (покупкой), составляет примерно 20% от числа всех сделок, остальные 80% – альтернативные продажи, когда имеющаяся квартира реализуется для приобретения другой: большей, меньшей, в другом районе населённого пункта, в другом городе.
Оценка квартиры
Правильная оценка недвижимости – один из основных вопросов при продаже, потому что при ошибочном определении стоимости квартира продаётся либо очень быстро, при этом хозяин, естественно, теряет деньги, либо задерживается надолго на рынке недвижимости, становясь неинтересной потенциальным покупателям, видящим в ней какие-то скрытые недостатки.
Существует лёгкий и достаточно простой способ оценки жилья – просмотр и изучение данных на сайтах по недвижимости, публикующих объявления о продаже, используя так называемый аналоговый метод.
Что подразумевает данный метод оценки? Нужно внимательно просмотреть цены на квартиры, подобные вашей по району, общей площади, количеству комнат, категории дома, состоянию. Если ваша квартира состоит из двух смежных комнат, совмещённого санузла и маленькой кухни, находится на 1 этаже пятиэтажного панельного дома, то не стоит обращать внимание на то, сколько стоят квартиры с раздельными комнатами и санузлом, расположенные на 3 этаже кирпичного дома. Разница в стоимости квартир может быть достаточно ощутимой.
Конечно, хорошо бы увидеть однотипные квартиры, сравнивая со своей, но это уже вопрос времени и желания. Правда, при личной оценке всегда присутствует субъективный фактор. Представьте себе, что каждому владельцу квартиры, как правило, нравится собственное жильё, трудно заметить его недостатки, а, значит, сложно быть объективным при определении стоимости. Предполагаю, чтобы вы любите своё нынешнее жилище. Верно?
На переговорах с собственниками московских квартир, хорошо подготовленными ко встрече с агентом по недвижимости, я наблюдала такое явление, как акцентирование внимания на максимальных ценах квартир, аналогичных продаваемому жилью. Создавалось впечатление, что продавец, готовясь ко встрече с агентом, просматривая рекламные объявления, словно не видел иные цены на квартиры в своём районе. Мне приходилось обращаться к различным аргументам, чтобы доказать, что одинаковые по метражу квартиры, расположенные в одном районе могут иметь разницу в стоимости. Вообще каждая квартира уникальна, даже если речь идёт о квартире со стандартной планировкой.
Получается, что в описанной выше ситуации собственник видит то, что выгодно ему. Понятно, что мечта любого владельца жилья – реализовать недвижимость по максимальной цене. Вот и видит человеческий глаз только то, что нравится ему. Иногда владелец недвижимости, беря за основу максимальную цену похожего жилья, прибавляет к ней ещё 10 – 15%, объясняя такое решение хорошим состоянием квартиры, удобствами, важными именно для него. Замечание для собственников стандартных квартир – лишь малое количество потенциальных покупателей обращают внимание на особенности ремонта, проведенного в продаваемой квартире, потому что большинство после приобретения намереваются переделать квартиру по своему вкусу.
Ещё хочется напомнить продавцам недвижимости мечту покупателей жилья – приобрести лучший объект из имеющихся в данное время на рынке по минимальной цене. Это значит, что потенциальный покупатель, подбирая в сети варианты для себя, будет сконцентрирован на квартирах с минимальными ценами, а на просмотре начнёт ещё и жёстко торговаться. Особенно на вялом рынке. Случаи, когда квартира продаётся по максимальной цене есть, но для этого она должна обладать особенностями, выделяющими её среди остальной недвижимости, представленной в данные момент в конкретном районе города.
