Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Анализ современного законодательства с использованием практических аспектов позволяет оценить эффективность правового регулирования рынка недвижимости, имеющиеся у участников рынка возможности использования предоставленных законодательством правовых инструментов и направления их совершенствования. Законодательно риэлторская деятельность, как правило, рассматривается как посредническая, т. е. осуществляемая на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.
Развитие недвижимости является весьма капиталоемкой деятельностью, поэтому любое исследование по данной теме будет касаться вопросов финансирования и инвестиций.
Совершение сделок с недвижимостью связано с такими трудоемкими и сложными процедурами, как сбор необходимых документов, в том числе согласований и разрешений, заключение сделки, регистрация, переход прав. Эту работу выполняют специализирующиеся на рынке недвижимости риэлторские организации.
«Справочник риэлтора» консультирует по вопросам, связанным с деятельностью такой организации.
Глава 1
Право граждан на жилище. Законодательство РФ, регулирующее рынок недвижимости
Основополагающим понятием современного российского законодательства является понятие собственности. Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:
1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
2) передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
3) отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
4) распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Одним из объектов собственности является недвижимость. В пункте 1 ст. 130 ГК РФ дано следующее определение недвижимости: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Этой же статьей к недвижимости отнесено то, что совершенно не отвечает этому критерию, – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а ст. 132 ГК РФ к недвижимости относит предприятие как имущественный комплекс, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. Недвижимость – юридическое понятие; имущество может быть отнесено к недвижимости законом. Отнесение имущества к недвижимости имеет важное значение для определения того, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. № 206-ФЗ; далее – Закон о государственной регистрации прав) устанавливает перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации:
1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);
2) участки недр (там же);
3) обособленные водные объекты (там же);
4) леса, многолетние насаждения (там же);
5) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий;
6) сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
7) нежилые помещения (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав); части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации прав);
8) предприятия как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);
9) жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
10) квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
11) комнаты (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I, ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);
15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст. 25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8).
Вещное право на недвижимость. Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права.
Основное вещное право – право собственности. Существует особое вещное право на жилые помещения – право членов семьи собственника этого помещения (ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а права членов семьи защищаются другими способами.
Часто граждане, а вместе с ними и риэлторы, сталкиваются с вопросами по поводу вещных прав на землю. Государство, не желая полностью расставаться с землей, установило еще два вида вещных прав на землю – пожизненное наследуемое владение земельным участком и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Такие земельные участки имеют двух хозяев: владельца (пользователя) – гражданина
