Сергей Коростелев - Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Переход к рынку в начале 90-х годах прошлого века в России сопровождался появлением новых профессий, которых не было в Советском союзе. Это прежде всего относится к профессиям, обеспечивающим функционирование рынка. Например, для обеспечения перехода прав на объекты недвижимости необходимо сориентировать продавцов и покупателей в рыночной стоимости этих прав, а для этого необходимо обладать полнотой информации по продажам аналогичных прав, особенностям функционирования отдельных сегментов рынка, сложившейся практикой сделок, уметь обрабатывать эту информацию и т.д. Типовые продавцы и покупатели, как правило, не обладают такими компетенциями и вынуждены привлекать к сделкам специальных консультантов – оценщиков, которые снижают их риски и транзакционные издержки в сделках. Профессия оценщика уважаемая и хорошо оплачиваемая профессия в странах рыночной экономики.

Появление оценочной профессии в начале 90-х годов в Российской Федерации было связано не с сделками с правами, а необходимостью разрешения коллизий с переоценкой основных фондов предприятий в условиях гиперинфляции. Применение традиционных индексных методов в бухгалтерском учете тогда привели к парадоксальным результатам, которые грозили исказить всю финансово-экономическую деятельность предприятий. Решение было найдено в привлечении к переоценке основных фондов независимых специалистов, умеющих работать с рыночной информацией, которые и стали первыми оценщиками страны. Чтобы получить права переоценки основных фондов предприятий необходимо было пройти переподготовку в высших учебных заведениях и получить 4 сертификата по 1) оценке недвижимости, 2) машин, оборудования и транспортных средств, 3) интеллектуальной собственности и нематериальных активов, 4) оценке бизнеса.

Автору настоящего пособия давилось пройти соответствующее обучение и принять активное участие процедурах переоценки основных фондов и получить соответствующий опыт, который и был изложен в одном из первых в стране учебном пособие по оценке недвижимости.

Учебное пособие «Основы теории и практики оценки недвижимости», вышло в издательстве «Русская деловая литература» в 1997 году тиражом 4000 экз.

В своем первом учебном пособии автор попытался популярно изложить и адаптировать применительно к российским условиям теорию оценки недвижимости, которую нам привезли из США. Эти работы обобщали обширную американскую практику оценки 70-80-ых годов прошлого века. Другой теории тогда мы просто не знали. Это потом мы узнали, что есть методы оценки, которые применялась в дореволюционной России, были своеобразные методы оценки Великобритании и Германии и т.д. Однако и этой теории в то время вполне хватало для проведения оценок в условиях становления рынка недвижимости в Российской Федерации.

Дело в том, что в условиях становления рынка недвижимости рыночной информации, на которой строилась теория оценки, просто не существовало, и вся оценка происходила на основе затратного подхода. То есть затраты давали основные ориентиры участником рынка для принятия решений по купле-продаже, принятию управленческих и учетных решений в сфере недвижимости. Для применения же затратного подхода имелась в наличие хорошая информационная база по укрупненным затратам на строительство. Эта информационная база была создана в советский период в виде нормативных документов Госстроя СССР, среди которых наибольшее применение в оценке нашли сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС).

Когда же появилась первая рыночная информация по арендным ставкам и сделкам с объектами недвижимости оценщики начали применять и сравнительный и доходный подходы на основе той теории, которая была изложена в американских учебниках и адаптирована к нашим условиям в наших учебниках и учебных пособиях. В это время уже в МГСУ-МИСИ автором было подготовлено ряд учебных пособий, отражающих сложившеюся теорию и практику оценки недвижимости, движимости, нематериальных активов и бизнеса

Со временем рынок недвижимости в России начал активный рост, особенно в нулевых годах. В конце нулевых годов мы стали свидетелями бума на рынке недвижимости. На рынок пришли крупные западные инвестиционные фонды, инвестировали российские банки и нефтегазовые компании, частные инвесторы, ПИФы. Активно в этот процесс включилось и государство. Заработала государственная программа по доступному жилью. Появились достаточно сложные механизмы привлечения инвесторов для строительства объектов недвижимости «на чужой земле», то есть на землях государственной или муниципальной собственности, на бартерной основе. Для инвесторов и для собственников земельных участках, в условиях большой инфляции и длительных сроков строительства, оказалась выгодной схема расчета за право строительства на чужой земле в виде некой натуральной доли итогов строительства – построенных площадей. Эта доля получила название – «доля города» или «доля РФ».

Перед оценщиками недвижимости начали ставить задачу – определить эту долю. Попытки применить существующую теорию оценки для решения подобных задач натолкнулись на серьезные препятствия. То есть практика выдвинула новые требования к теории оценки. Выяснилось, что чтобы решить подобные задачи недостаточно использовать только теорию стоимостной оценки, необходимо также применить теорию оценки эффективности инвестиционных проектов и теорию девелоперских проектов.

В ответ на эти вызовы автором в конце 2008 года была подготовлена и издана в издательстве «Маросейка» монография «Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью».

Параллельно со стоимостной оценкой в стране начала проводится оценка для целей налогообложения, то есть начал складываться институт кадастровой оценки. Если институт стоимостной оценки прошел этап становления и перешел от лицензирования к саморегулированию, то кадастровой оценкой занимались государственные чиновники. Для этого было создано специальное ведомство Росземкадастр, которое затем было дважды реформировано. В результате этих реформ ведомство сначала переименовали в Роснедвижимость, а затем в Росреестр. Перед этим ведомством были поставлены конкретные задачи, и оно их как-то решало. При этом профессиональные оценщики к этим работам практически не привлекались, за исключением, пожалуй, отдельных работ, которыми занималась Российская коллегия оценщиков (РКО), МОК-центр будущего министра Галушка А.С., нижегородская компания и некоторые другие.

Все бы это так дальше и продолжалось, если бы на рынке не произошли существенные изменения. И главное из них – это то, что 6 мая 2009 года Государственной думой РФ был принят в первом чтении Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный