Вопрос №1. Какие ваши три цены продажи?
У любого продавца квартиры всегда есть три цены продажи его недвижимости. Всегда, при любых обстоятельствах продажи.
Я прошу (иногда – требую) от всех своих клиентов-продавцов подумать и назвать мне эти три цены.
Для начала давайте определим, что такое «цена продажи квартиры».
Цена продажи квартиры – сумма, которую продавец получит от покупателя за продажу своей квартиры.
В этом простом определении есть два подводных камня. Во-первых, продажная цена далеко не всегда будет равна цене квартиры в рекламе. Чаще цена продажи будет ниже рекламной.
Во-вторых, цена продажи не равна сумме денег, которую продавец получит на руки в итоге.
Есть определенные расходы, необходимые для совершения сделки купли-продажи квартиры. Если бы вы продавали свою квартиру с помощью агентства недвижимости или частного маклера, то заплатили бы риэлторскую комиссию. Если вам надо срочно собрать дополнительные документы на квартиру, то это тоже могут быть расходы.
И подобных примеров можно привести множество. В любом случае цена продажи квартиры – не есть сумма, которую в итоге, после подведения «баланса сделки», получит продавец недвижимости.
Теперь самое время переходить к трем ценам продажи.
Цена №1. Минимальная
Эту цену никто не любит. Ни один собственник в моей практике не рассказывал мне с энтузиазмом о минимальной цене продажи своей квартиры. Но определить эту цену крайне важно, если вы хотите продать квартиру максимально выгодно.
Мое определение минимальной цены продажи звучит очень просто:
Минимальная цена продажи – цена, ниже которой даже на один рубль продавцу будет бессмысленно продавать свою недвижимость.
Представьте, что к вам в первый же день выхода рекламы о продаже вашей квартиры приходит покупатель и заявляет с порога, что готов купить квартиру прямо сейчас. Причем за наличные. Сделка может быть уже завтра. Человек называет вам цену, за которую он готов купить.
И эта сумма денег вас совсем, ни при каких раскладах, не устраивает.
Но покупатель не сдается. Он открывает свой портфель, который до сих пор держал в руке, и показывает вам наличные деньги. В портфеле ровно та сумма, которую предлагает за вашу недвижимость этот странный человек.
Вот они деньги. Их можно потрогать. Уже завтра они могут быть вашими. Вы же, с нескрываемым сожалением, вынуждены отказаться от такого заманчивого предложения – цена покупателя всего на 1 рубль ниже той, которая имеет для вас хоть какой-то смысл.
Вот что такое «минимальная цена продажи».
Цена №2. «Розовая мечта»
Теперь поговорим о прекрасном. О том, за сколько бы вам хотелось продать свою недвижимость. Где тот порог по цене, который бы вас несказанно радовал и при этом все еще находился бы в пределах разумного? С учетом цен конкурентов и общего состояния рынка недвижимости?
Эта максимальная цена продажи необходима для понимания того, насколько широкий диапазон цены продажи будет в вашем случае. Оценивайте реально максимальную цену продажи, но не стоит и намеренно занижать эту цифру.
Цена №3. Наиболее реальная цена продажи
Теперь вам предстоит понять, какая цена, по вашим ощущениям на данный момент, будет наиболее вероятной ценой продажи. В начале процесса продажи у вас нет никаких реальных данных о том, как покупатели отреагируют на вашу квартиру, на все ваши условия продажи, включая и рекламную цену.
Все, что у вас есть, – это ваше понимание текущего состояния рынка недвижимости, цены на квартиры-конкуренты и временной промежуток, через который вам бы хотелось получить деньги за свою недвижимость.
