1. Понятие и предмет жилищного права
Жилищное право – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда.
Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда.
Жилищное право не является самостоятельной отраслью права, оно содержит (объединяет) правовые нормы различных отраслей: гражданского, административного, земельного и др.
Жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права: для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, для отношений по поводу предоставления жилья – в основном административно-правовой метод.
Жилищное право взаимодействует с другими отраслями российского права, в частности, с конституционным правом. Конституция Российской Федерации – это юридическая основа жилищного законодательства РФ. Статья 40 Конституции РФ в числе основных прав и свобод человека и гражданина провозглашает право на жилище. В Конституции РФ также установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40, ч. 1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40, ч. 2) и т. д.
Жилищное право тесно связано с гражданским правом РФ. В Гражданском кодексе РФ определяются основные понятия жилищного права, устанавливается общий порядок заключения и оформления договоров найма, их виды, обязанности нанимателя и т. д. Жилищное право конкретизирует и детализирует положения Гражданского кодекса РФ.
Жилищное право взаимодействует с административным правом в вопросах ответственности за нарушение жилищного законодательства, распределения и учета жилищного фонда, его эксплуатации и т. д.
Жилищное право связано с финансовым правом в вопросах налогообложения в сфере жилого фонда и осуществления коммунальных и иных платежей.
Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Метод жилищного права характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом и характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.
Известны два метода правового регулирование жилищных отношений:
1) диспозитивный – при соблюдении равноправия сторон основан на дозволениях;
2) императивный – основан на предписаниях власти, выполнении обязанностей, наказаниях при нарушении запретов.
По критерию самостоятельности принятия решений субъектами жилищных правоотношений в жилищном праве используется как метод автономии (возможность самостоятельно определять поведение в отношениях сторон), так и авторитарный метод (использование властных правовых предписаний).
Жилищное право является частью гражданского права, поэтому оно подчинено основным его принципам:
• равенство участников регулируемых отношений;
• неприкосновенность собственности;
• свобода договора;
• необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав;
• обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.
Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободно выбирать жилые помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании жилищного законодательства.
3. Основные принципы жилищного права
Принципы жилищного права – это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли.
Основные принципы жилищного права:
• неприкосновенность жилища;
• недопустимость произвольного лишения жилища;
• свобода выбора места жительства;
• доступность пользования жилым фондом;
• целевое использование жилого фонда (помещений).
Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Недопустимость произвольного лишения жилища означает прежде всего стабильность (устойчивость) права пользования жилым помещением. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом.
Свобода выбора места жительства означает, что каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, а также выбирать место пребывания и жительства.
Доступность пользования жилым фондом выражается в том, что гражданин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище:
• по договору социального найма;
• по договору коммерческого найма;
• путем приобретения жилья в собственность.
Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Конституция РФ обязывает органы государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами.
Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Не допускается размещать в жилых домах промышленные производства.
4. Источники жилищного права
Источники жилищного права можно подразделить на две группы:
1) законы РФ и принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
2) законы и другие нормативные акты, принятые субъектами Федерации.
Конституция РФ является правовой основой жилищного законодательства.
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (вступил в силу 1 марта 2005 г.).
Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» позволяет государственным и муниципальным органам бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Закон содержит правила приватизации жилищного фонда и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое помещение.
