Глава 1. Что включает в себя понятие «самозастрой»?
Ответ на вопрос, что же такое самострой, или самозастрой, можно найти в статье 222 Гражданского Кодекса РФ: «Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
При наличии любого из этих признаков строение, сооружение и иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой.
Самозастроем, например, является:
• дом, построенный без разрешения на строительство;
• жилой флигель на участке;
• сарай во дворе многоквартирного дома;
• летняя кухня или веранда, пристроенные к дому;
• надстройка в виде второго этажа или мансарды;
• подвал в доме, выкопанный без разрешения на реконструкцию, и т.д.
Главное правовое последствие самовольной постройки состоит в следующем: лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, недействительны как противозаконные.На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не может распространяться приобретательная давность. Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него. Лица, допустившие самозастрой, обязаны осуществить его снос (полную разборку) за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Кроме того, лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность. Так, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа.
«Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».
Зачастую самовольно возведенный частный дом является единственным жилищем для семьи, а иногда и для нескольких семей, поэтому в этой книге мы подробно остановимся на основных вариантах легализации (узаконения) самовольной постройки.
Для снятия самозастроя потребуется достаточно большое количество сил и времени. Для того чтобы в последствии не проходить все «круги бюрократической машины», давайте по порядку разберемся в этом нелегком, но очень важном вопросе.
Глава 2. Как избежать самозастроя?
Разрешение на строительство или реконструкцию
Прежде чем приступить к строительству жилого дома или любого другого объекта, следует, в первую очередь, определиться с участниками данного процесса и обратиться за специальным разрешением на строительство в архитектурную службу района, сельскую или поселковую администрацию. Вторым шагом станет обращение в проектную организацию, которая либо самостоятельно разработает проект, либо составит проектное задание. Последний этап – выбор подрядной организации, которая, собственно, и будет заниматься процессом строительства.
Так выглядит идеальный алгоритм строительства того или иного объекта. Однако в реальности все часто бывает гораздо прозаичнее. В погоне за экономией застройщик самостоятельно, с помощью родственников или «вольных» строительных бригад, делает на своем земельном участке все, что ему заблагорассудится. Многие люди выбирают для себя (как им кажется) более экономичный способ возведения объекта недвижимости – просто строят самостоятельно безо всяких разрешений, проекта и прочей необходимой документации.
Для начала определимся с тем, какие объекты можно считать возведенными самовольно, поскольку достаточно часто в документах БТИ все строения, кроме самого жилого дома, обозначены как построенные самовольно, а значит, и оценке не подлежат.
Оценка строения – определение инвентаризационной стоимости строения и сооружения, существует для целей налогообложения.
Оценке для целей налогообложения не подлежат строения, помещения и сооружения:
– строящиеся;
– самовольно возведенные;
– признанные по различным причинам непригодными для дальнейшей эксплуатации;
– бесхозяйные;
– назначение которых не определено.
Таким образом, объекты как бы не существуют, так как на их возведение в местном отделе архитектуры, пожарной инспекции и других организациях не было выдано специальных на то разрешений. К таким строениям применима ст. 222 Гражданского Кодекса РФ об отсутствии специального разрешения. Эта статья также посвящена проблемам судебного признания собственности на самовольные постройки.
Итак, все, что построено без разрешений и проектов или с нарушением проекта (отступлением от проекта), является самозастроем.
Например: лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство.
Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие торговые павильоны и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения.
Выдача разрешений на строительство
Как известно, любую болезнь проще лечить в самом начале, а проблему решать, как только она появилась. Любой «запущенный» или пущенный на самотек вопрос в итоге отнимает гораздо больше средств, времени и сил, чем решенный своевременно. В случае самозастроя самым разумным и логичным решением становится получение разрешения на строительство и совершение действий, исключающих сам факт возникновения самозастроя. Разрешение на строительство –
