Дмитрий Пушин - Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость
| Название: | Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость |
| Автор: | Дмитрий Пушин |
| Жанры: | Просто о бизнесе | Руководства |
| Серии: | Нет данных |
| ISBN: | Нет данных |
| Год: | Не установлен |
То время, когда баннера «Аренда» на фасаде помещения и объявления на сайте «Авито» было достаточно, чтобы быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду, ушло в прошлое.Спрос на помещения сократился, а конкуренция растет, с ростом предложения. Но при этом растет и количество инструментов, которые помогают быстро находить арендаторов. Имея четкий пошаговый план действий, подробно изложенный в этой книге, вы получите конкурентное преимущество, и быстро сдадите объект недвижимости в аренду.
Бесплатно читать онлайн Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость
© Дмитрий Пушин, 2022
ISBN 978-5-0056-3585-3
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Предисловие
То время, когда баннера «Аренда» на фасаде помещения и объявления на сайте Авито было достаточно, чтобы быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду, ушло в прошлое.
Ситуация поменялась – спрос на помещения сократился, а конкуренция в коммерческой недвижимости растет, с ростом предложения. Строятся новые жилые комплексы с качественными коммерческими помещениями на первых этажах, новые торговые и бизнес-центры.
Но при этом растет и количество инструментов, которые позволяют быстро и без значительных финансовых вложений находить арендаторов. Имея четкий пошаговый план действий, подробно изложенный в этой книге, вы получите конкурентное преимущество, и быстро сдадите ваш объект недвижимости в аренду.
За 10 лет работы в коммерческой̆ недвижимости я приобрел опыт и знания в этой̆ сфере. 5 лет работал управляющим объектами коммерческой̆ недвижимости. С 2017 года работаю в компании UDS (г. Ижевск), руководителем направления коммерческой̆ недвижимости. За это время заключил 159 договоров аренды. Продал 220 объектов коммерческой̆ недвижимости на сумму 1 308 390 971 рубль (по состоянию на 21.03.2022 года). Каждая сделка учила чему-то новому, формировала экспертность.
Книга – концентрат из практических навыков и знаний по теме сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Также в ней вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.
Для кого написана и кому будет полезна книга:
– Собственникам коммерческой недвижимости любого формата от небольших торговых и офисных помещений до отдельных офисных, торговых и складских зданий и комплексов;
– Менеджерам по аренде, руководителям отделов аренды;
– Брокерам по коммерческой недвижимости и всем, перед кем стоит задача найти арендатора на пустующее коммерческое помещение.
Каждый месяц простоя помещения, снижает общую доходность от инвестиции в объект недвижимости, поэтому не теряйте время, изучите книгу и сдайте ваш объект в аренду дороже рынка, надежному арендатору на долгий срок.
Поехали!
Часть 1. Изучите рынок
Если бы у меня было восемь часов на то, чтобы срубить дерево, я потратил бы шесть часов на то, чтобы наточить топор.
Авраам Линкольн
Прежде чем делать ремонт и тратить деньги на рекламу, подумайте кому будет интересен ваш объект недвижимости, какую ставку аренды готов будет заплатить потенциальный арендатор и почему он выберет ваше помещение, а не объект конкурентов.
Чтобы ответить на эти вопросы, в первой части книги разберем как:
– Собрать и проанализировать информацию о своем объекте недвижимости и предложениях конкурентов;
– Изучить рыночную ситуацию;
– Определить кому будем предлагать помещение;
– Рассчитать прибыль будущего арендатора и определить ставку аренды, которую он готов будет заплатить за объект.
Качественная проработка этих вопросов сэкономит вам время, деньги и существенно упростит дальнейшую работу с объектом недвижимости.
Можно сделать дорогостоящий ремонт, а арендатор скажет, что ему нужно все переделать, так как помещение не отвечает требованиям и специфике его сферы деятельности.
Можно нанять лучших копирайтеров, сделать качественные фотографии объекта, снять дорогостоящий видеоролик, сделать сайт, запустить масштабную рекламную кампанию. И все это не даст результата если в рекламных текстах, фотографиях и видео вы не сделаете акцент на тех качествах объекта, которые важны целевому арендатору.
А если не верно определена потенциально возможная ставка аренды, вы потеряете часть прибыли и не получите ожидаемую доходность.
Чтобы не допустить возможных ошибок, разберем подробно каждый элемент этого этапа работы с объектом недвижимости.
Глава 1. Характеристики объектов коммерческой недвижимости, которые оценивают арендаторы
Рассмотрим три группы объектов коммерческой недвижимости:
– Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости и помещения в составе многоквартирных жилых домов;
– Офисные помещения в составе бизнес-центров;
– Складские помещения.
И разберем характеристики, которые важны арендаторам по каждой группе помещений. Это поможет определить сильные и слабые стороны объекта недвижимости.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОТДЕЛЬНО СТОЯЩИХ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПОМЕЩЕНИЙ В СОСТАВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ
Первые восемь характеристик относятся к расположению объекта недвижимости.
– Удаленность от центра города.
Для бизнеса, который ориентирован на пешеходный и автомобильный трафик, и форматов бизнеса районного значения (аптеки, пекарни, детские развивающие центры, парикмахерские и прочие) близость к центральной части города не имеет принципиального значения. А для офисов, сферы услуг и торговых форматов городского значения близость к центру играет важную роль.
При прочих равных условиях, чем ближе объект недвижимости к центру города, тем он ликвиднее и ставка аренды по нему выше.
– Количество жителей в зоне охвата.
Чем больше людей проживет в непосредственной близости от объекта, тем лучше. Количество жителей считается в радиусах от 300 до 600 метров, с учетом ограничений улицами и движения людей.
Хороший показатель для радиуса 300 метров – от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,6 человек на квартиру:
Количество жителей в зоне охвата = количество домов x количество этажей x количество подъездов x количество квартир на этаже x 2,6.
Определить радиус и зону охвата можно бесплатным сервисом 2ГИС https://info.2gis.ru/moscow/products/2gis
Сервис работает в России, Украине, Казахстане и в 8 других странах.
Пример зоны охвата в радиусе 300 метров:
Перекресток и пешеходный переход рядом с помещением позволяют увеличить зону охвата за счет аудитории другой стороны проезжей части.
– Платежеспособность населения.
6000 жителей в престижном центральном районе с высокими ценами на жилую недвижимость нельзя сравнивать с 6000 жителей в микрорайоне на окраине города.
В первом случае платежеспособность населения больше, соответственно, сумма денежных средств, которая будет потрачена на покупку товаров и услуг больше. Следовательно, больше прибыль арендатора и больше ставка аренды, которую может платить арендатор.
– Расстояние до остановок общественного транспорта.
Чем ближе объект к остановкам общественного транспорта – тем лучше.
– Количество конкурентов.
Чем меньше предложения коммерческой недвижимости в окружении, тем выше спрос со стороны арендаторов и ставка аренды по объекту.
– Пешеходный трафик.
Пешеходный трафик основной критерий оценки объекта недвижимости для большинства торговых форматов. Трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.
